SANATORIA PAESAGGISTICA E DECRETO SALVA CASA: LE NUOVE DISPOSIZIONI CON SENTENZA DEL TAR
La disciplina della sanatoria paesaggistica rappresenta un ambito centrale nella gestione del patrimonio edilizio situato in aree vincolate. Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024), il legislatore ha introdotto un significativo ampliamento delle possibilità di regolarizzazione, incidendo in modo diretto sull’interpretazione dell’art. 167 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio e coordinandolo con il nuovo art. 36‑bis del DPR 380/2001.
L’obiettivo è duplice: garantire la tutela del paesaggio e, al contempo, offrire strumenti più efficaci per la gestione delle difformità edilizie di lieve entità, comprese quelle che comportano incrementi volumetrici tecnici o marginali.
Sanatoria paesaggistica: cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Prima dell’intervento normativo, la sanatoria paesaggistica era limitata agli abusi minori, escludendo in modo assoluto gli interventi che avessero generato nuovi volumi o superfici. Con il Decreto Salva Casa, invece:
- è possibile valutare la compatibilità paesaggistica anche in presenza di aumenti volumetrici, purché si tratti di difformità parziali;
- il parere della Soprintendenza resta vincolante, ma deve essere esercitato alla luce del nuovo quadro normativo;
- la procedura risulta più chiara e coordinata tra edilizia e paesaggio.
La Circolare MiC n. 19/2025 ha ulteriormente chiarito i limiti applicativi, confermando che la compatibilità paesaggistica rimane il fulcro della valutazione.
Procedura di autorizzazione paesaggistica postuma
La procedura si articola in quattro fasi principali:
- Presentazione della domanda di sanatoria edilizia (permesso di costruire o SCIA in sanatoria).
- Richiesta di autorizzazione paesaggistica postuma, con trasmissione alla Soprintendenza.
- Valutazione di compatibilità e pagamento delle sanzioni previste.
- Rilascio del titolo abilitativo e regolarizzazione dell’immobile.
La sanatoria non costituisce un condono: ogni intervento deve essere valutato nel merito, con particolare attenzione all’impatto sul contesto paesaggistico.
La sentenza del TAR Campania (Salerno, 2025): un precedente rilevante
Un contributo determinante all’interpretazione del nuovo quadro normativo proviene dalla sentenza del TAR Campania – Salerno, Sezione I, n. 2095/2025, che ha annullato un parere negativo della Soprintendenza relativo a un lieve aumento volumetrico (7,5 m³) derivante dall’adattamento della pendenza del tetto.
Principio affermato dal TAR
La compatibilità paesaggistica può essere valutata anche in presenza di aumenti volumetrici, se l’intervento è in difformità parziale e se l’opera risulta compatibile con i valori tutelati.
Il TAR ha chiarito che:
- l’art. 167 del Codice del Paesaggio deve essere coordinato con l’art. 36‑bis del DPR 380/2001;
- non esiste più un divieto assoluto di sanatoria per aumenti di volume;
- la Soprintendenza deve esprimere una valutazione di merito, non limitarsi al dato quantitativo.
Implicazioni operative per professionisti e cittadini
Per i professionisti
- Maggiore responsabilità nella qualificazione delle difformità come parziali.
- Necessità di predisporre relazioni tecniche dettagliate, con rilievi, foto e simulazioni.
- Dialogo costante con la Soprintendenza, il cui parere resta vincolante.
- Riduzione del contenzioso, grazie a un quadro normativo più chiaro.
Per i cittadini
- Possibilità di regolarizzare piccoli ampliamenti e volumi tecnici.
- Incremento del valore e della commerciabilità dell’immobile.
- Necessità di considerare costi tecnici e sanzioni.
- Maggiore certezza giuridica nelle aree vincolate.
La sanatoria paesaggistica introdotta dal Decreto Salva Casa rappresenta uno strumento innovativo, capace di coniugare regolarizzazione edilizia e tutela del paesaggio. La giurisprudenza, in particolare la sentenza del TAR Campania del 2025, conferma che anche gli aumenti volumetrici di lieve entità possono essere oggetto di valutazione e, se compatibili, di regolarizzazione.
Per cittadini e professionisti si apre una fase nuova, caratterizzata da maggiori opportunità ma anche da una più elevata responsabilità tecnica e procedurale.
