SANATORIA EDILIZIA: QUANDO SI APPLICA L’ARTICOLO 36 E QUANDO ENTRA IN GIOCO IL 36-BIS. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA
La disciplina delle sanatorie edilizie è stata profondamente rivista negli ultimi anni, introducendo strumenti differenti a seconda della gravità delle irregolarità riscontrate. Oggi chi deve regolarizzare un immobile non può limitarsi a parlare genericamente di “sanatoria”, perché le procedure previste dalla normativa seguono logiche diverse e richiedono verifiche specifiche.
Due percorsi distinti per regolarizzare gli abusi
Il Testo Unico dell’Edilizia prevede due principali strumenti di accertamento della conformità:
- l’articolo 36, destinato alle violazioni più rilevanti;
- l’articolo 36-bis, pensato per determinate difformità meno gravi e per alcune situazioni introdotte dalla riforma del cosiddetto Salva Casa.
La scelta tra le due procedure dipende dalla natura dell’intervento eseguito e dal rapporto tra l’opera realizzata e il titolo edilizio originario.
Come funziona l’accertamento di conformità dell’articolo 36
L’articolo 36 rappresenta il meccanismo tradizionale di sanatoria. Viene utilizzato quando un’opera è stata realizzata senza il necessario titolo edilizio oppure in totale difformità rispetto a quello ottenuto.
Per ottenere la regolarizzazione è necessario dimostrare la cosiddetta “doppia conformità”: l’intervento deve risultare conforme sia alle regole urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione sia a quelle in vigore quando viene presentata la domanda.
Se uno dei due requisiti manca, la sanatoria non può essere concessa.
Le novità introdotte dall’articolo 36-bis
L’articolo 36-bis ha introdotto una procedura differente, applicabile principalmente alle parziali difformità, alle variazioni essenziali e ad alcune opere realizzate senza la corretta presentazione della SCIA.
La logica è meno rigida rispetto a quella dell’articolo 36. La verifica della conformità non viene effettuata con gli stessi criteri temporali previsti dalla doppia conformità tradizionale.
In particolare, la compatibilità urbanistica viene valutata con riferimento alla situazione esistente al momento della richiesta di regolarizzazione, mentre alcuni aspetti edilizi vengono verificati sulla base delle norme applicabili quando l’opera è stata eseguita.
Perché la distinzione è importante
Identificare correttamente il tipo di abuso è fondamentale. Un intervento qualificato erroneamente come parziale difformità potrebbe in realtà rientrare nelle ipotesi più gravi disciplinate dall’articolo 36, con conseguenze rilevanti sulla possibilità di ottenere la sanatoria.
Per questo motivo la fase preliminare di analisi tecnica assume un ruolo decisivo. Occorre ricostruire la storia edilizia dell’immobile, verificare i titoli autorizzativi esistenti e confrontare lo stato legittimo con quello effettivamente realizzato.
Il ruolo del professionista
La regolarizzazione di un abuso edilizio non è una semplice pratica amministrativa. Il professionista incaricato – geometra, architetto o ingegnere – svolge un’attività tecnica complessa che richiede competenze urbanistiche, edilizie e catastali. Un errore nella valutazione preliminare può infatti comportare il rigetto della domanda di sanatoria o, nei casi più gravi, l’avvio di procedimenti sanzionatori.
Analisi dello stato legittimo dell’immobile
La prima attività consiste nella ricostruzione dello stato legittimo dell’edificio. Il tecnico deve reperire e analizzare tutti i titoli edilizi che hanno interessato l’immobile nel corso degli anni: licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, DIA, SCIA, condoni eventualmente ottenuti e certificazioni di agibilità.
Attraverso questa verifica viene individuata la situazione autorizzata dall’amministrazione e si possono confrontare i documenti ufficiali con lo stato reale dell’immobile.
Rilievo e verifica delle difformità
Successivamente il professionista effettua un rilievo dettagliato dell’immobile per accertare quali opere risultano difformi rispetto ai progetti depositati presso il Comune.
Le difformità possono riguardare:
- modifiche alla distribuzione interna;
- ampliamenti di superficie o volume;
- chiusura di balconi, porticati o terrazzi;
- realizzazione di soppalchi;
- cambi di destinazione d’uso;
- modifiche prospettiche o strutturali.
L’obiettivo è classificare correttamente ogni intervento, poiché da questa valutazione dipende la procedura da seguire.
Valutazione della sanabilità
Una delle responsabilità più importanti del tecnico è stabilire se l’abuso possa essere effettivamente sanato.
Per farlo deve verificare:
- la conformità urbanistica;
- la conformità edilizia;
- il rispetto delle norme antisismiche;
- il rispetto della normativa paesaggistica, ove applicabile;
- il rispetto delle norme igienico-sanitarie;
- eventuali vincoli ambientali, storici o monumentali.
Non tutte le opere abusive sono sanabili. In alcuni casi il professionista deve informare il cliente che la regolarizzazione non è possibile e che potrebbe essere necessario procedere alla demolizione delle opere non conformi.
Individuazione della procedura corretta
Dopo aver classificato l’intervento, il tecnico individua il percorso amministrativo applicabile.
A seconda del caso potrebbe essere necessario presentare:
- una richiesta di accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36;
- una pratica ai sensi dell’articolo 36-bis;
- una SCIA in sanatoria;
- una richiesta di autorizzazione paesaggistica postuma, ove consentita;
- pratiche integrative presso altri enti competenti.
La scelta errata della procedura può determinare ritardi, richieste di integrazione o il rigetto dell’istanza.
Predisposizione della documentazione tecnica
Una volta verificata la sanabilità, il professionista prepara tutta la documentazione necessaria.
Tra gli elaborati più comuni rientrano:
- relazione tecnica asseverata;
- elaborati grafici dello stato autorizzato;
- elaborati grafici dello stato attuale;
- tavole comparative delle difformità;
- documentazione fotografica;
- calcoli urbanistici e dimensionali;
- attestazioni sul rispetto delle normative applicabili.
L’asseverazione rappresenta un passaggio particolarmente delicato, poiché il tecnico si assume la responsabilità professionale delle dichiarazioni rese.
Rapporti con il Comune
Il professionista cura i rapporti con l’ufficio tecnico comunale durante tutto l’iter istruttorio.
Può essere chiamato a:
- rispondere a richieste di integrazione;
- chiarire aspetti progettuali;
- partecipare a incontri con i funzionari;
- produrre documentazione aggiuntiva;
- adeguare gli elaborati alle osservazioni formulate dall’amministrazione.
Una gestione corretta del contraddittorio con il Comune spesso consente di ridurre i tempi di definizione della pratica.
Aggiornamento catastale e chiusura della pratica
Dopo l’ottenimento della sanatoria, il professionista verifica la necessità di aggiornare la documentazione catastale affinché risulti coerente con lo stato legittimato.
Inoltre controlla che siano stati versati correttamente tutti gli importi dovuti a titolo di oblazione, sanzione o contributo di costruzione e conserva la documentazione finale che attesta la regolarizzazione dell’immobile.
Responsabilità professionale
Il tecnico non svolge un ruolo meramente burocratico. Le sue valutazioni incidono direttamente sulla validità della procedura e possono comportare responsabilità civili, disciplinari e, in alcuni casi, penali.
Per questo motivo l’attività preliminare di verifica e la corretta qualificazione delle difformità rappresentano il momento più importante dell’intero procedimento di sanatoria.
Conclusioni
L’articolo 36 e l’articolo 36-bis perseguono lo stesso obiettivo — la regolarizzazione di opere edilizie non conformi — ma operano in contesti differenti. Il primo resta lo strumento per gli abusi più rilevanti e richiede una rigorosa doppia conformità. Il secondo offre una soluzione specifica per determinate difformità, introducendo criteri di verifica più articolati. Comprendere quale procedura sia applicabile al proprio caso è il primo passo per affrontare correttamente qualsiasi pratica di sanatoria edilizia.
