SANATORIA EDILIZIA: NON SI ESTENDE AD OPERE NON RAPPRESENTATE NEL PROGETTO APPROVATO
La sanatoria edilizia non può essere estesa ad opere non espressamente incluse nel progetto condonato. È quanto ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5671/2025, riaffermando un principio fondamentale in materia di regolarizzazione urbanistica: il titolo in sanatoria copre esclusivamente ciò che è stato rappresentato negli elaborati grafici approvati. Ogni elemento non previsto, anche se apparentemente accessorio o funzionale alla sicurezza, resta escluso dalla legittimazione.
Il caso: parapetto non previsto e cambio d’uso
La vicenda riguarda un ristorante sul litorale laziale, oggetto di interventi edilizi privi di titolo abilitativo. Il Comune aveva ordinato la demolizione di alcune opere abusive, tra cui una veranda-portico e un parapetto. Il proprietario sosteneva che il parapetto, alto circa un metro, fosse necessario per la sicurezza dei clienti e quindi implicitamente incluso nella sanatoria ottenuta nel 1999, nonostante non fosse rappresentato nei grafici allegati.
Secondo il ricorrente, la struttura era stata ripristinata come tettoia aperta, e il parapetto doveva considerarsi coessenziale alla fruizione dell’area, data la sopraelevazione rispetto all’arenile. Tuttavia, gli accertamenti tecnici del Comune hanno evidenziato che il parapetto non rispettava le altezze minime di sicurezza (90 cm anziché 100 cm) e contribuiva alla creazione di volumetria aggiuntiva non autorizzata, con chiusure perimetrali che trasformavano la “superficie accessoria” in effettiva sala ristorante.
La posizione del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato ha respinto la tesi dell’appellante, sottolineando l’incompatibilità tra la mancata rappresentazione grafica del parapetto e la pretesa di includerlo nella sanatoria. Se davvero l’opera fosse stata indispensabile alla fruizione dell’area, sarebbe stato logico rappresentarla nel progetto originario. La sua assenza nei documenti approvati costituisce un ostacolo insormontabile alla sua legittimazione postuma.
Inoltre, la giurisprudenza amministrativa è chiara: gli atti amministrativi, come i titoli edilizi, devono essere interpretati secondo criteri letterali, senza attribuire significati impliciti o non espressi. L’estensione della sanatoria a opere non previste contrasterebbe con il principio di legalità e con le regole di trasparenza che governano l’azione amministrativa.
Implicazioni urbanistiche e giuridiche
La sentenza ha anche evidenziato una difformità nell’utilizzo degli spazi: la superficie che doveva essere “accessoria” (185,97 mq) era di fatto utilizzata come sala ristorante, mentre quella “utile” (165,35 mq) serviva a funzioni secondarie. Questo ribaltamento funzionale ha comportato un ampliamento non autorizzato della superficie commerciale, aggravando la posizione del proprietario.
La decisione del Consiglio di Stato conferma che la sanatoria edilizia non può essere interpretata in modo estensivo o analogico. Ogni elemento deve essere chiaramente rappresentato e approvato nel progetto originario. In caso contrario, l’opera resta abusiva e soggetta a demolizione, anche se funzionalmente utile o apparentemente marginale.
Conclusioni
La sentenza n. 5671/2025 rappresenta un monito per tecnici, progettisti e proprietari: la regolarizzazione edilizia richiede rigore documentale e chiarezza progettuale. Ogni elemento costruttivo deve essere rappresentato, giustificato e approvato. L’omissione grafica non può essere sanata con interpretazioni funzionali o richiami alla sicurezza, se non supportata da una previsione esplicita nel titolo edilizio.
