RIFORMA DELLO STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI : SEMPLIFICAZIONE PROCEDURALE E TRASFERIMENTO DELLE RESPONSABILITA’ DEI TECNICI
Per Fondazione Inarcassa, CNGeGL e CNI, l’impostazione governativa rischia di scaricare sui progettisti l’onere di ricostruire l’intera evoluzione edilizia degli immobili.
Il disegno di legge delega in materia di edilizia introduce una revisione significativa delle modalità di accertamento dello stato legittimo degli immobili, intervenendo su uno degli aspetti più critici della disciplina urbanistico-edilizia.
Contenuti principali della riforma
I rappresentanti degli ordini professionali, hanno sottolineato uno squilibrio tra responsabilità pubbliche e doveri professionali, con carichi impropri affidati ai tecnici. E’ chiaro che non si può pretendere che il progettista supplisca da solo alle lacune degli atti amministrativi. La criticità principale è l’obbligo di ricostruire i titoli edilizi passati assumendosene anche la responsabilità penale, nonostante archivi pubblici spesso incompleti o difficilmente accessibili.
La proposta normativa si fonda su alcuni elementi cardine:
- Centralità del titolo edilizio più recente
Lo stato legittimo dell’immobile verrebbe determinato facendo riferimento all’ultimo titolo abilitativo rilasciato, a condizione che esso contenga gli estremi dei precedenti atti autorizzativi. - Asseverazione tecnica della legittimità
È introdotto un meccanismo di attestazione da parte di un professionista abilitato, chiamato a certificare la coerenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi richiamati. - Semplificazione della ricostruzione storico-amministrativa
La norma mira a superare l’onere, spesso complesso, di ricostruire integralmente la sequenza dei titoli edilizi, sostituendolo con una verifica basata su documentazione sintetica e asseverata.
Profili critici evidenziati dai tecnici
Le principali organizzazioni professionali hanno sollevato diverse criticità di natura applicativa e giuridica:
- Trasferimento improprio di responsabilità
L’asseverazione comporterebbe, di fatto, l’attribuzione al tecnico di una funzione certificativa su atti amministrativi pregressi, con potenziali implicazioni anche in ambito penale. - Difficoltà oggettive di verifica documentale
In presenza di archivi edilizi incompleti, non digitalizzati o difficilmente accessibili, il professionista potrebbe non disporre di tutti gli elementi necessari per una verifica esaustiva. - Rischio di responsabilità sproporzionata
L’obbligo di attestare la legittimità urbanistica potrebbe esporre il tecnico a responsabilità non commisurate al controllo effettivamente esercitabile, soprattutto in relazione a situazioni pregresse.
Valutazione complessiva
La riforma persegue un obiettivo condiviso di semplificazione amministrativa e riduzione degli oneri procedurali. Tuttavia, il meccanismo individuato solleva questioni rilevanti in termini di:
- equilibrio tra funzioni pubbliche e attività professionale;
- sostenibilità operativa delle verifiche richieste;
- proporzionalità del regime delle responsabilità.
Il punto centrale del dibattito tecnico riguarda quindi la necessità di coniugare l’esigenza di semplificazione con un assetto normativo che non determini un’eccessiva esposizione del professionista, né una surrettizia delega di funzioni proprie della pubblica amministrazione.
