RADDOPPIA IL TEMPO PER USUFRUIRE DEI BENEFICI PRIMA CASA: LA NUOVA RISPOSTA DELL’AdE

La recente estensione del termine, ora pari a due anni, per accedere alle agevolazioni in caso di secondo acquisto agevolato si applica sia all’obbligo di alienazione dell’immobile precedentemente posseduto, sia al riconoscimento del credito d’imposta.

Con la legge di bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024), il legislatore ha riformato una delle regole centrali per usufruire delle agevolazioni “prima casa” in caso di secondo acquisto agevolato. Il termine previsto per vendere l’immobile agevolato precedentemente posseduto è stato esteso da uno a due anni, offrendo maggiore flessibilità e rispondendo a esigenze concrete dei contribuenti.

👉 Questa proroga riguarda sia l’obbligo di cessione del primo immobile, imposto per non decadere dall’agevolazione sul secondo acquisto, sia il riconoscimento del credito d’imposta previsto per la riacquisizione della “prima casa”. Quest’ultimo consente di recuperare, entro limiti stabiliti, l’imposta di registro o l’Iva versata per il primo trasferimento.

Applicazione retroattiva e chiarimenti dell’Agenzia

Con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha sciolto i dubbi interpretativi. In particolare ha chiarito che:

• La proroga si applica anche agli acquisti effettuati nel 2024, purché al 31 dicembre 2024 il precedente termine di un anno non sia scaduto. In tal caso, il contribuente beneficia del nuovo termine di due anni per alienare l’immobile “agevolato”.
• Il credito d’imposta continua a spettare anche se il nuovo acquisto avviene prima della vendita della casa precedentemente posseduta, purché questa sia alienata entro due anni. Si tratta di un’applicazione coerente con la finalità delle norme, che è quella di favorire la sostituzione dell’abitazione principale, rendendo il mercato più fluido.

Il contribuente oggetto dell’interpello aveva acquistato nel 2024 una nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa”, dichiarando l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Alla luce della riforma, ha chiesto se potesse valersi del nuovo termine di due anni, anche ai fini del credito d’imposta previsto dall’art. 7 della legge n. 448/1998.

L’Agenzia ha confermato la validità dell’estensione temporale per entrambi gli benefici e ha escluso la necessità di presentare istanza di revoca, né vi è decadenza immediata in caso di mancata alienazione entro l’anno, purché la vendita venga effettuata entro due.

Ricordiamo che il beneficio “prima casa” consente l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% sull’imposta di registro, a condizione che il contribuente dichiari di non essere proprietario di altra abitazione acquistata con lo stesso beneficio, oppure che si impegni a vendere il precedente immobile “agevolato” entro due anni.