“La proprietà di un’abitazione inidonea all’uso abitativo non costituisce ostacolo all’accesso all’agevolazione “prima casa”, purché tale immobile non sia stato acquistato con il medesimo beneficio fiscale” è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 24478/2025 introducendo un principio giurisprudenziale di rilievo in materia di agevolazione fiscale “prima casa”, ridefinendo così il concetto di pre-possidienza e i suoi effetti ostativi.

In altre parole, se il contribuente possiede già un’abitazione che, per caratteristiche oggettive o mutate esigenze familiari, risulta inidonea (es. troppo piccola, non conforme, non abitabile), può accedere nuovamente all’agevolazione per l’acquisto di un nuovo immobile, a condizione che il primo non sia stato acquistato con il bonus “prima casa”.

Il caso esaminato

La vicenda riguardava un contribuente che aveva acquistato un immobile di dimensioni ridotte (una sola camera da letto e una sala), divenuto inadeguato dopo la nascita di due figli. Nonostante la casa fosse ancora di sua proprietà, egli aveva acquistato un secondo immobile nello stesso Comune, chiedendo l’agevolazione “prima casa”. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato il beneficio, sostenendo che la pre-possidienza fosse ostativa.

La Cassazione ha invece ritenuto che l’inidoneità dell’immobile preposseduto, se non acquistato con agevolazione, non impedisce l’accesso al beneficio, purché il contribuente venda l’immobile precedente prima o entro due anni dal nuovo acquisto.

Limiti e esclusioni

• Se l’immobile preposseduto è stato acquistato con l’agevolazione “prima casa”, non è possibile ottenere nuovamente il beneficio, anche se l’immobile è divenuto inidoneo.
• La pre-possidienza ostativa si applica su tutto il territorio nazionale, non solo nel medesimo Comune3.

Questa pronuncia ha un impatto rilevante su:

• Notai e consulenti fiscali, nella verifica dei requisiti per l’applicazione dell’agevolazione.
• Contribuenti, che devono valutare attentamente la natura e la provenienza dell’immobile già posseduto.
• Professionisti tecnici, nella redazione di perizie sull’idoneità abitativa.

Cassazione, sentenza 3 settembre 2025, n. 24478, sez. V

Agevolazioni “prima casa” – Prepossidenza immobile agevolato- Irrilevanza della “inidoneità” dell’immobile- Preclusione.

Questa Corte ha avuto modo di chiarire, che ‘…non si può ritenere d’ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione” (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564).’ Da ciò consegue che il previo riconoscimento del beneficio prima casa in occasione di un precedente acquisto di un immobile costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento dell’ulteriore beneficio al momento di un acquisto di altro immobile (Cass. n. 24657 del 2018). Occorre richiamare i principi fissati da Cass. n.2565/2018, la quale ha chiarito ulteriormente che “…Secondo la lett. b della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del D.P.R. citato, la prepossidenza dell’abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell’idoneità abitativa in senso soggettivo (o oggettivo); mentre, nell’ipotesi di cui alla lett. c), la titolarità anche della nuda proprietà di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneità della stessa, testimoniata dal riferimento della lett. c) alla nuda proprietà. In altri termini, la lettera b) impedisce il beneficio delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se si è già proprietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni) nel territorio del medesimo comune; mentre la lett. c), secondo la normativa applicabile ratione temporis, impedisce di usufruire delle agevolazioni cd. prima casa a chi ha già acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili siti nell’intero territorio nazionale…”. Sulla base di tali principi, che vanno qui integralmente condivisi, la sentenza impugnata è corretta, avendo i giudici di merito correttamente escluso il beneficio fiscale in ragione del pregresso acquisto, nel medesimo comune, di altro cespite per il quale parte contribuente aveva già fruito dell’agevolazione prima casa, ritenendo, conseguentemente, superfluo l’accertamento della inidoneità soggettiva del primo alloggio a soddisfare le nuove esigenze familiari. (Cfr. Cass. civ. n. 20300/18 e n. 39877/21).