ORDINE DI DEMOLIZIONE E ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’: IL LIMITE INVALICABILE PER LA SANATORIA EDILIZIA
La gestione degli abusi edilizi più gravi continua a rappresentare uno dei nodi più delicati dell’attività amministrativa in materia urbanistico‑edilizia. Tra i temi più dibattuti vi è la possibilità, per il privato destinatario di un ordine di demolizione, di attivare successivamente un procedimento di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001. Una recente pronuncia del Consiglio di Stato (sentenza n. 9409/2025) ha fornito un chiarimento di particolare rilievo, definendo in modo rigoroso il perimetro temporale entro cui la sanatoria può essere legittimamente richiesta.
Il contesto: abusi edilizi e poteri repressivi dell’amministrazione
Il caso esaminato dal Consiglio di Stato riguarda una serie di opere realizzate in assenza di titolo abilitativo su un compendio immobiliare situato in area sottoposta a specifiche prescrizioni di tutela ambientale. Gli interventi – tra cui la costruzione di un portico, la modellazione del terreno e la formazione di una viabilità interna – risultavano incompatibili con la disciplina urbanistica vigente, che ammetteva esclusivamente interventi manutentivi su manufatti preesistenti.
A seguito dell’accertamento dell’abuso, il Comune aveva emesso un’ordinanza di demolizione, respingendo contestualmente una prima istanza di sanatoria. L’ingiunzione era stata confermata in sede giurisdizionale e, negli anni successivi, era intervenuto anche l’accertamento dell’inottemperanza con conseguente acquisizione gratuita delle opere e dell’area di sedime al patrimonio comunale.
Nonostante ciò, a distanza di oltre un decennio, il proprietario aveva tentato di riattivare il procedimento presentando una nuova istanza ex art. 36 TUE, sulla quale si era formato il silenzio rigetto.
Il quadro normativo: coordinamento tra art. 31 e art. 36 TUE
La decisione del Consiglio di Stato si fonda su una lettura sistematica delle due norme cardine del Testo Unico Edilizia:
Art. 31 d.P.R. 380/2001 – Repressione degli abusi gravi
- disciplina gli interventi realizzati senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
- prevede l’adozione dell’ordine di demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi;
- assegna al destinatario un termine di 90 giorni, prorogabile solo nei casi tassativi previsti dalla legge;
- stabilisce che, decorso inutilmente tale termine, l’immobile e l’area di sedime siano acquisiti di diritto al patrimonio comunale.
Art. 36 d.P.R. 380/2001 – Accertamento di conformità
- consente la sanatoria degli interventi realizzati in assenza di titolo solo se l’opera risulta conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda;
- stabilisce che l’istanza può essere presentata “fino alla scadenza dei termini di cui all’art. 31, comma 3”, cioè entro il periodo assegnato con l’ordine di demolizione.
Il coordinamento tra le due disposizioni è decisivo: l’accertamento di conformità non è uno strumento utilizzabile in qualunque momento, ma è subordinato al rispetto di un termine perentorio.
La decisione del Consiglio di Stato: tre principi cardine
La sentenza n. 9409/2025 individua tre punti fermi che incidono in modo diretto sulla possibilità di attivare la sanatoria.
1. Il termine per la sanatoria è unico e non prorogabile oltre i limiti di legge
L’ordine di demolizione apre una finestra temporale definita, entro la quale il privato può scegliere se:
- ottemperare spontaneamente;
- oppure presentare l’istanza di accertamento di conformità.
Trascorso tale periodo, la facoltà di chiedere la sanatoria si estingue definitivamente.
2. L’acquisizione gratuita opera automaticamente
Allo spirare del termine:
- l’immobile è acquisito ipso iure al patrimonio comunale;
- il privato perde la disponibilità giuridica del bene;
- viene meno anche la legittimazione soggettiva a presentare l’istanza ex art. 36.
L’atto comunale che accerta l’inottemperanza ha natura meramente dichiarativa: non crea l’effetto, ma lo prende atto.
3. Nessun effetto “riapre” i termini scaduti
Il Consiglio di Stato esclude che possano incidere:
- l’inerzia del Comune nell’adottare l’atto ricognitivo;
- l’impugnazione degli atti successivi;
- la pendenza di giudizi civili o penali;
- l’eventuale annullamento dell’acquisizione per vizi propri.
Una volta scaduto il termine, la possibilità di sanatoria è definitivamente preclusa.
Considerazioni tecniche: il tempo come elemento strutturale del procedimento
La pronuncia ribadisce un principio spesso sottovalutato: nel sistema repressivo degli abusi edilizi, il fattore temporale non è un elemento accessorio, ma un presupposto essenziale.
Il decorso del termine:
- cristallizza la situazione giuridica dell’immobile;
- determina il passaggio dalla fase ripristinatoria a quella ablatoria;
- impedisce qualsiasi intervento successivo del privato, anche se l’opera fosse astrattamente conforme.
Il sistema, dunque, non consente strategie dilatorie né l’utilizzo della sanatoria come rimedio tardivo.
Implicazioni operative per tecnici e amministrazioni
La sentenza offre indicazioni chiare per chi opera nel settore:
- La sanatoria ex art. 36 deve essere valutata immediatamente dopo la notifica dell’ordine di demolizione.
- Il termine di 90 giorni è perentorio e non può essere superato se non nei casi espressamente previsti dal legislatore.
- L’acquisizione gratuita preclude ogni ulteriore iniziativa del privato, anche se l’amministrazione tarda a formalizzare l’atto ricognitivo.
- Le impugnazioni non sospendono né prorogano i termini, salvo specifici provvedimenti cautelari.
La sentenza n. 9409/2025 del Consiglio di Stato conferma un orientamento rigoroso: l’istanza di accertamento di conformità non può essere utilizzata come strumento “tardivo” per neutralizzare un ordine di demolizione ormai divenuto definitivo.
Il sistema delineato dal Testo Unico Edilizia impone una gestione tempestiva e consapevole delle difese, richiamando tecnici e proprietari a valutare immediatamente la percorribilità della sanatoria. Oltre il termine fissato dall’ordinanza, il procedimento repressivo diventa irreversibile e l’acquisizione gratuita segna il punto di non ritorno.
