NUOVO CONDONO EDILIZIO: CAMBIANO LE REGOLE E LA DOPPIA CONFORMITA’ ASINCRONA
Condono 2026: nuove regole per le opere abusive e superamento della doppia conformità asincrona
Il pacchetto di emendamenti alla Legge di Bilancio 2026 introduce un nuovo quadro di riferimento per la regolarizzazione delle opere edilizie abusive. Le novità riguardano sia l’estensione temporale delle opere sanabili, sia la revisione dei criteri di conformità urbanistica ed edilizia.
Dopo oltre quarant’anni dal primo condono del 1985, il legislatore interviene nuovamente su una materia che intreccia diritto urbanistico, disciplina edilizia e gestione del territorio.
La questione non è soltanto normativa: riguarda la qualità del patrimonio edilizio italiano, la certezza dei titoli abilitativi, e la capacità delle amministrazioni comunali di gestire pratiche complesse in tempi rapidi. In un Paese caratterizzato da un tessuto edilizio eterogeneo, con milioni di immobili costruiti in epoche diverse e spesso oggetto di interventi non pienamente conformi, la sanatoria diventa uno strumento di equilibrio tra esigenze di legalità e necessità di regolarizzazione.
Gli emendamenti in discussione introducono tre elementi di forte discontinuità rispetto al passato:
- Estensione temporale: possibilità di sanare opere ultimate fino al 30 settembre 2025, quindi recentissime.
- Maglie più larghe: inclusione di interventi che vanno dalle pertinenze leggere (tettoie, balconi) fino a ristrutturazioni più consistenti, purché senza incremento di volumetria.
- Revisione della conformità: superamento della cosiddetta “doppia conformità asincrona”, che negli ultimi anni aveva reso difficoltosa la regolarizzazione di molte opere.
Queste novità, se approvate, avranno un impatto diretto su professionisti tecnici, cittadini proprietari di immobili e uffici comunali, chiamati a gestire un flusso di domande di sanatoria con criteri più semplici ma anche con nuove responsabilità.
Il condono 2026, dunque, non è soltanto un provvedimento di regolarizzazione: rappresenta un cambio di paradigma nella gestione dell’abusivismo edilizio, con implicazioni che toccano la pianificazione urbanistica, la tutela paesaggistica e la fiscalità locale.
Ambito temporale del condono
Il nuovo condono si applica alle opere ultimate entro il 30 settembre 2025. Il concetto di “ultimazione” riprende l’art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985, che definisce:
- Edifici: ultimati quando è stato completato il rustico e la copertura.
- Opere interne: ultimazione coincidente con il completamento funzionale.
- Opere non residenziali: ultimazione coincidente con il completamento funzionale.
Non rileva la mancanza di finiture o elementi accessori: ciò che conta è la funzionalità dell’opera al 30 settembre 2025.
Tipologie di opere sanabili
Gli emendamenti individuano sette categorie di interventi che possono accedere alla sanatoria, con riferimento al DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).
Tabella 1 – Opere sanabili e requisiti
| Tipologia | Riferimento normativo | Requisiti e limiti |
| Opere pertinenziali (portici, tettoie) | Art. 3, c.1, lett. e.6 DPR 380/2001 | Realizzate in assenza o difformità dal titolo abilitativo |
| Opere accessorie (balconi, logge) | Non specificato | Realizzate in assenza o difformità dal titolo |
| Ristrutturazioni edilizie – prima tipologia | Art. 3, c.1, lett. d DPR 380/2001 | Divieto di incremento superficie/volumetria complessiva; eccezione per pertinenze |
| Ristrutturazioni edilizie – seconda tipologia (soggette a permesso di costruire) | Art. 10, c.1, lett. c DPR 380/2001 | Stessi limiti della prima tipologia; eccezione per pertinenze |
| Restauro e risanamento conservativo – zone A | Art. 3, c.1, lett. c DPR 380/2001 | Solo per centri storici e aree di pregio (DM 1444/1968) |
| Restauro e risanamento conservativo – altre zone | Art. 3, c.1, lett. c DPR 380/2001 | Valido per tutte le altre zone comunali |
| Manutenzione straordinaria | Art. 3, c.1, lett. b DPR 380/2001 | Include opere non valutabili in superficie/volume |
Revisione della conformità
Uno degli aspetti più rilevanti è l’eliminazione della cosiddetta doppia conformità asincrona, introdotta dal decreto “Salva Casa”.
- Prima: era necessario dimostrare la conformità alla normativa edilizia vigente al momento della realizzazione e alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda.
- Ora: la sanatoria sarà concessa se l’opera risulta conforme alla disciplina urbanistica e ai requisiti edilizi vigenti al momento della presentazione della domanda.
Questa modifica semplifica notevolmente le procedure e amplia la platea delle opere regolarizzabili.
Estensione alle opere storiche
Un ulteriore emendamento interviene sull’art. 34-ter del TUE, ampliando la sanatoria per le opere realizzate prima della legge n. 10/1977 (legge Bucalossi). La novità consiste nell’eliminazione del termine “parziale” riferito alle difformità, consentendo la regolarizzazione anche di opere integralmente difformi dal titolo originario.
Impatti pratici
Opere storiche: ampliata la possibilità di regolarizzare interventi antecedenti al 1977.
Maglie più larghe: balconi, tettoie, logge e ristrutturazioni interne potranno essere sanate se ultimate entro il 30 settembre 2025.
Procedure semplificate: non sarà più necessario dimostrare la doppia conformità asincrona.
Centri storici: attenzione particolare alle zone omogenee A, dove il restauro e risanamento conservativo resta soggetto a limiti più stringenti.
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