NULLITA’ DEL ROGITO PER DIFFORMITA’ CATASTALE
Nullità del rogito per difformità catastale: natura formale dell’invalidità e profili di responsabilità tecnica
Uno degli aspetti più critici nella prassi delle compravendite immobiliari riguarda la relazione tra regolarità catastale e validità degli atti traslativi. La recente sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II Civile, n. 27531 del 15 ottobre 2025, affronta in modo sistematico la tematica della nullità dell’atto per difformità catastale, riconducendola al novero delle nullità formali e testuali previste dall’art. 1418, comma 3, c.c., e quindi sanabili a determinate condizioni.
Tale pronuncia assume rilievo nel chiarire che ciò che rileva ai fini della validità del rogito non è la veridicità della dichiarazione di conformità catastale, bensì la sua mera presenza formale, salvo il caso in cui essa risulti oggettivamente falsa in modo evidente, tale da rendere la non conformità palese anche a un soggetto privo di competenze tecniche.
Il precedente urbanistico: la nullità per carenza di menzioni
In ambito urbanistico, la giurisprudenza è consolidata nel ritenere che la nullità dell’atto di trasferimento ai sensi dell’art. 46 del DPR 380/2001 ricorre esclusivamente in caso di omissione delle dichiarazioni previste in ordine al titolo abilitativo. In particolare, l’atto è valido se contiene la dichiarazione dell’alienante relativa agli estremi del titolo edilizio, anche laddove l’immobile non sia materialmente conforme al titolo stesso, purché il titolo esista e sia riferibile all’immobile oggetto di alienazione (Cass. Civ. 8230/2019).
La nullità, in questo contesto, colpisce l’assenza della menzione (an), e non la conformità effettiva dell’immobile al titolo (quomodo).
L’estensione alla materia catastale: la nullità “formale” dell’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985
La sentenza n. 27531/2025 estende tale principio anche all’ambito catastale, precisando che la nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 è una nullità testuale e formale riconducibile all’art. 1418, comma 3, c.c.
Tale norma impone, a pena di nullità, che gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su immobili contengano:
- l’identificazione catastale dell’immobile;
- il riferimento alle planimetrie depositate;
- la dichiarazione di conformità allo stato di fatto resa dall’intestatario o l’attestazione sostitutiva a firma di tecnico abilitato.
La Cassazione chiarisce che l’assenza di tali elementi rende nullo l’atto. Tuttavia, la presenza della dichiarazione o dell’attestazione, anche se non veritiera, è sufficiente ad escludere la nullità, salvo il caso di falsità palese, ovvero percepibile “ictu oculi” anche da un soggetto non tecnico.
Possibilità di conferma e limiti temporali
La confermabilità dell’atto nullo, prevista dall’art. 29, comma 1-ter, L. 52/1985, è ammessa solo qualora:
- la planimetria esistesse in catasto alla data di stipula dell’atto originario;
- la rettifica o integrazione avvenga in assenza di falsità manifeste.
Non possono considerarsi “esistenti” le planimetrie presentate successivamente alla stipula dell’atto da confermare. Pertanto, eventuali planimetrie aggiornate post rogito possono essere allegate solo a fini documentali, ma non sostitutivi.
Limiti alla sanatoria e rilievo della falsità palese
Una dichiarazione o attestazione non veritiera, anche se materialmente errata, non determina nullità dell’atto. Tuttavia, qualora tale dichiarazione risulti manifestamente falsa – ovvero contraddetta in modo evidente dallo stato di fatto – essa è considerata inesistente, con conseguente nullità dell’atto ai sensi della normativa richiamata.
La nozione di conformità catastale: incidenza sulla rendita e non sulla morfologia interna
Il concetto di “conformità catastale” non implica un’identità assoluta tra lo stato reale e la planimetria depositata. Il riferimento normativo e giurisprudenziale è alla rilevanza fiscale e censuaria delle variazioni.
Sono rilevanti, e quindi incidenti sulla validità del rogito:
- le variazioni che modificano lo stato, la consistenza, la categoria o la classe catastale;
- gli interventi che incidono sulla rendita catastale.
Non sono invece rilevanti – ai fini della nullità – modifiche interne di minima entità, che non alterino tali elementi, come:
- lo spostamento di tramezzi o porte (categoria A);
- piccole modifiche nei poligoni catastali (categoria C e B), purché non influiscano sulla consistenza censuaria.
Divergenze tra catasto e urbanistica: ruolo del tecnico abilitato
Catasto e disciplina urbanistica hanno finalità distinte:
- il catasto è finalizzato a fini fiscali (rendita e tassazione);
- l’urbanistica persegue finalità pubblicistiche (salute, sicurezza, pianificazione territoriale).
È pertanto legittimo che sussistano disallineamenti tra stato urbanistico e catastale, che non integrano automaticamente un’irregolarità catastale. In questi casi, il tecnico incaricato dovrà esprimere una valutazione motivata, evidenziando la sussistenza o meno delle condizioni per ritenere l’immobile conforme sotto il profilo catastale.
Casistiche in cui è necessario l’aggiornamento catastale
A titolo esemplificativo, è richiesto l’aggiornamento:
- in caso di aumento di superficie o volume;
- per immobili accatastati con rendite anomale o incongrue (es. A/4 o A/5 in centri storici);
- per destinazioni d’uso difformi (es. box accatastato come C/6 ma utilizzato come C/1);
- in caso di fusioni o frazionamenti non dichiarati;
- per unità immobiliari non correttamente rappresentate o duplicate.
L’uso improprio della causale “esatta rappresentazione grafica” nel modello DOCFA deve essere limitato a casi reali, poiché oggetto di particolare attenzione da parte degli Uffici, alla luce di abusi pregressi.
Responsabilità del venditore e del tecnico abilitato
Pur in assenza di nullità dell’atto, la falsità della dichiarazione espone a conseguenze gravi:
- Responsabilità civile: per i danni derivanti alla parte acquirente, anche per inadempimento contrattuale.
- Responsabilità penale: nei casi di falsa attestazione, può configurarsi il reato di falso ideologico in atto pubblico ex art. 483 c.p., soprattutto se commesso da un tecnico abilitato.
L’attestazione resa dal tecnico non è un adempimento meramente formale, ma implica assunzione di responsabilità diretta sulla veridicità e sulla correttezza dell’analisi effettuata. In presenza di situazioni ambigue o difformi, è opportuno motivare in modo articolato la valutazione di conformità.
