L’ESPERTO ESTIMATORE NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI NON E’ UN CTU: SENTENZA CASSAZIONE
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 21444 del 25 luglio 2025, ha affrontato un tema di grande rilievo pratico nelle procedure esecutive immobiliari: la natura e le funzioni dell’esperto stimatore nominato dal giudice dell’esecuzione, distinguendolo nettamente dal consulente tecnico d’ufficio (CTU) tipico del processo di cognizione.
Il caso
Un debitore aveva contestato la validità della perizia di stima redatta dall’esperto incaricato, lamentando la mancata comunicazione di giorno, ora e luogo del sopralluogo. Il Tribunale di Foggia aveva respinto l’opposizione, chiarendo che l’esperto stimatore non è tenuto a svolgere le operazioni in contraddittorio con le parti.
Il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile per difetto di chiarezza e specificità dei motivi. Tuttavia, la Suprema Corte ha colto l’occasione per formulare un principio di diritto di interesse generale.
Il principio di diritto
La Cassazione ha stabilito che:
“All’esperto stimatore, ausiliario necessario del giudice dell’esecuzione nominato ex artt. 568 e 569 c.p.c., è affidato un incarico di carattere pubblicistico volto a rendere più proficua la vendita forzata e non è prescritto che le relative operazioni si svolgano in contraddittorio con le parti del processo esecutivo, sicché queste non hanno diritto alla comunicazione di giorno, ora e luogo di inizio delle attività oppure del sopralluogo, né alla nomina di consulenti di parte.”
Differenze tra esperto stimatore e CTU
- Finalità: il CTU supporta il giudice nella risoluzione di una controversia; l’esperto stimatore fornisce elementi tecnici per la vendita forzata.
- Contraddittorio: obbligatorio per il CTU, attenuato e posticipato per lo stimatore (osservazioni solo dopo il deposito della relazione).
- Nomina: l’esperto può non essere iscritto all’albo dei consulenti; è sufficiente che sia “esperto” nel settore immobiliare.
- Giuramento: diverso nella formula, perché lo stimatore non è chiamato a “far conoscere la verità”, ma a svolgere correttamente le operazioni affidategli.
Implicazioni pratiche
Questa ordinanza rafforza la centralità della perizia di stima come atto preparatorio necessario nel processo esecutivo, finalizzato a garantire trasparenza e stabilità della vendita giudiziaria. Per i professionisti e gli operatori del settore, la decisione chiarisce definitivamente che le garanzie tipiche del contraddittorio nel processo di cognizione non si applicano alle operazioni dello stimatore.
In sintesi: l’esperto stimatore è un ausiliario necessario del giudice dell’esecuzione, con incarico di natura pubblicistica, ma non assimilabile al CTU. Le parti non hanno diritto a partecipare alle operazioni peritali né a ricevere comunicazione preventiva del sopralluogo.
