LA NUOVA SANATORIA SEMPLIFICATA: IL SILENZIO-ASSENSO DOPO 30 GIORNI NELLA DISCIPLINA SALVA CASA
L’introduzione dell’art. 36‑bis nel Testo Unico dell’Edilizia, ad opera del cosiddetto Decreto Salva Casa, ha introdotto una procedura accelerata per il rilascio della SCIA in sanatoria. La disciplina prevede che, una volta presentata l’istanza corredata dalla documentazione necessaria e verificata la conformità ai parametri urbanistici vigenti e ai requisiti edilizi applicabili al momento della realizzazione dell’intervento, il titolo abilitativo si considera formato per effetto del silenzio‑assenso trascorsi 30 giorni. Decorso tale termine, l’amministrazione comunale perde la possibilità di rigettare l’istanza, salvo successivo esercizio del potere di autotutela.
Questa modalità semplificata di regolarizzazione degli interventi edilizi minori sta trovando applicazione uniforme sul territorio nazionale, poiché consente di sanare difformità parziali rispetto al titolo originario, interventi privi di SCIA e modifiche rientranti nella categoria delle variazioni essenziali. L’innovazione principale consiste nella revisione del principio della doppia conformità, ora modulato in modo meno restrittivo rispetto al passato.
Un recente pronunciamento del TAR Campania – Napoli (sentenza n. 7706/2025) ha confermato la piena operatività del meccanismo. Il Tribunale ha riconosciuto la formazione del titolo tacito in relazione a una domanda di sanatoria, rilevando che il Comune, dopo aver emesso un preavviso di rigetto e ricevuto le osservazioni dei richiedenti, avrebbe dovuto concludere il procedimento entro 30 giorni. L’inerzia dell’amministrazione ha determinato la maturazione del silenzio‑assenso, con conseguente perfezionamento della SCIA in sanatoria.
Interventi edilizi oggetto del giudizio
La controversia riguardava opere realizzate all’interno di un’unità immobiliare:
- un ampliamento mediante chiusura parziale di un balcone, destinato a creare un locale cucina di circa 16 m²;
- un soppalco con altezza interna pari a 1,77 m.
I ricorrenti hanno documentato che tali interventi trovavano origine in un nulla osta comunale del 15 dicembre 1962, che autorizzava tramezzature interne, soppalchi e la realizzazione di un nuovo vano sul lastrico solare. Le dimensioni attuali risultavano sostanzialmente coerenti, se non inferiori, rispetto a quelle previste nel titolo del 1962.
Successivamente all’entrata in vigore della legge 105/2024, che ha convertito il DL 69/2024 (Salva Casa), gli interessati hanno presentato, in data 6 agosto 2024, una nuova istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36‑bis TUED. Il TAR ha ritenuto che le opere rientrassero pienamente nel perimetro applicativo della nuova procedura semplificata.
Ambito di applicazione dell’art. 36‑bis TU Edilizia
La norma consente la regolarizzazione tramite SCIA degli interventi:
- eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA originaria;
- realizzati in assenza o difformità dalla SCIA;
- qualificabili come variazioni essenziali.
La doppia conformità viene reinterpretata:
- conformità urbanistica al momento della domanda;
- conformità edilizia al momento dell’esecuzione dell’opera.
Il regime previgente richiedeva la conformità urbanistico‑edilizia sia al tempo della realizzazione sia al tempo della domanda, requisito che continua a valere solo per gli abusi edilizi maggiori (assenza totale di titolo o totale difformità).
Nel caso esaminato, la presenza di un titolo edilizio del 1962 ha reso applicabile la procedura semplificata.
Procedimento e termini: formazione automatica del titolo dopo 30 giorni
L’istanza di SCIA in sanatoria è stata presentata il 6 agosto 2024. Il Comune ha emesso un preavviso di rigetto il 6 settembre 2024, cui i ricorrenti hanno risposto il 13 settembre con le osservazioni e la documentazione integrativa.
L’art. 36‑bis, comma 6, richiama il termine di 30 giorni previsto dall’art. 19, comma 6‑bis, della legge 241/1990 per la SCIA (45 giorni per il permesso di costruire). Il termine può essere sospeso una sola volta per motivate esigenze istruttorie e riprende dalla data di ricezione degli elementi richiesti.
Poiché il Comune non ha adottato alcun provvedimento entro i 30 giorni successivi alle osservazioni, il titolo abilitativo si è formato tacitamente il 13 ottobre 2024. Eventuali atti successivi sarebbero stati privi di efficacia, salvo l’adozione di un provvedimento di autotutela, che non è stato esercitato.
Il TAR ha evidenziato che l’amministrazione non ha riconosciuto la maturazione del silenzio‑assenso e non ha attivato gli strumenti correttivi previsti dall’ordinamento.
Effetti sulla formazione del titolo edilizio
Il Tribunale ha concluso che:
- gli interventi erano coperti da un titolo edilizio originario;
- eventuali difformità minori non giustificavano il rigetto della SCIA;
- il titolo abilitativo si è perfezionato automaticamente per decorso del termine.
L’art. 36‑bis attribuisce carattere perentorio ai termini procedimentali: il potere di diniego del Comune si estingue allo scadere del termine, che può essere interrotto una sola volta. La giurisprudenza amministrativa ha già confermato tale impostazione (TAR Lombardia, Milano, sez. II, n. 2068/2023; sez. IV, n. 518/2024; TAR Lecce, sez. I, n. 1271/2024).
Il titolo edilizio, pertanto, si forma automaticamente per effetto del silenzio‑assenso, restando salva la possibilità per l’amministrazione di intervenire successivamente in autotutela qualora accerti l’assenza dei presupposti.
Il TAR ha inoltre rilevato che i ricorrenti non si sono limitati a invocare la decorrenza del termine, ma hanno anche contestato puntualmente le osservazioni del Comune, richiamando il nulla osta del 1962 e dimostrando la marginalità delle difformità. La situazione rientra pienamente tra quelle che il nuovo art. 36‑bis intende regolarizzare.
