LA NUOVA DISCIPLINA DELLE DONAZIONI IMMOBILIARI: CERTEZZE PER L’ACQUIRENTE
Dal 18 dicembre 2025 è entrata in vigore la Legge n. 182/2025, recante il cosiddetto Ddl Semplificazioni. In particolare, l’articolo 44 introduce una rilevante innovazione in materia di donazioni immobiliari, con l’obiettivo di favorire la circolazione giuridica dei beni e ridurre le incertezze che, fino ad oggi, gravavano sugli acquirenti di immobili provenienti da donazione.
La riforma del diritto dei legittimari
La modifica legislativa incide sul diritto del legittimario leso dalla donazione.
- Prima della riforma: il legittimario poteva agire direttamente sull’immobile donato, anche se già trasferito a terzi, con il rischio per l’acquirente di perdere il bene o di dover corrispondere somme equivalenti al suo valore.
- Dopo la riforma: il diritto si trasforma in una mera pretesa creditoria nei confronti del donatario. L’immobile, una volta alienato, rimane definitivamente sottratto a rivendicazioni da parte degli eredi esclusi.
Effetti per gli acquirenti
La nuova disciplina elimina un rilevante fattore di rischio:
- L’acquirente non potrà più subire azioni di riduzione sull’immobile acquistato.
- Viene garantita la stabilità dei trasferimenti immobiliari, favorendo la sicurezza delle transazioni e la fluidità del mercato.
- I terzi acquirenti risultano definitivamente estranei alle vicende successorie, consolidando la loro posizione giuridica.
Tutela dei legittimari
La protezione dei legittimari non viene soppressa, ma rimodulata:
- Essi conservano il diritto a ottenere la reintegrazione della quota di legittima.
- Tale diritto si esercita esclusivamente nei confronti del donatario, che risponde con l’intero proprio patrimonio.
- La riforma, dunque, sposta il baricentro della tutela dal bene donato al patrimonio del soggetto che ha ricevuto la donazione.
Ambito temporale di applicazione
La legge prevede un regime transitorio:
- Le nuove regole si applicano immediatamente alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo il 18 dicembre 2025.
- Per le successioni già aperte e le donazioni anteriori, continuano a valere le norme previgenti solo se l’azione di riduzione o l’atto di opposizione risultano già proposti o trascritti entro sei mesi dall’entrata in vigore.
- Decorso tale termine, il nuovo regime si applica indistintamente a tutte le fattispecie.
La riforma rappresenta un passo decisivo verso la semplificazione e certezza dei traffici immobiliari. Il sistema complessivo risulta più equilibrato, favorendo la stabilità del mercato e riducendo il contenzioso. Gli acquirenti ottengono una tutela piena contro il rischio di azioni successorie. I legittimari mantengono la loro protezione, ma incardinata su un diritto di credito.
