DISTANZE IN EDILIZIA: VALIDE ANCHE PER CESSIONE DI CUBATURA, LUCI, MARCIAPIEDI

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Calabria con la Sentenza n. 138/2018 del 17/1/2018 ha stabilito che la pubblica amministrazione può intervenire anche sullo strumento della cessione di cubatura (o asservimento), poiché l’autonomia negoziale delle parti è limitabile dalla PA solo espressamente ed a chiare e specifiche condizioni. Inoltre, le distanze tra pareti di edifici ex art. 9, comma 1, D.M. 1444/1968 valgono non solo per le finestre, ma anche per le luci e trovano applicazione anche quando solo una delle pareti antistanti risulta finestrata e non entrambe.

Per tali ragioni ha rigettato  il ricorso di una ditta costruttrice la quale aveva impugnato, per violazione di legge ed eccesso di potere, il diniego di permesso di costruire.

I motivi del diniego sono stati chiari:

• impossibilità di accedere alla cessione della cubatura mancante, in applicazione dell’art. 13 del regolamento edilizio, secondo cui nei singoli lotti non è in ogni caso possibile superare l’indice territoriale di 0,70 mc/mq;
• mancato rispetto della distanza minima di m. 10 tra pareti finestrate di edifici;
• mancato rispetto della distanza minima di m. 5 dal ciglio stradale.

Per i giudici amministrativi del TAR:

• a) lo strumento della cessione di cubatura (o asservimento), quale espressione dell’autonomia negoziale delle parti, è limitabile dalla Pubblica amministrazione solo espressamente ed a chiare e specifiche condizioni (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, Sez. I, 27 ottobre 2015 n. 2260) che, nella fattispecie, si rinvengono nel disposto dell’art. 13 del regolamento edilizio, secondo cui nei singoli lotti non è in ogni caso possibile superare l’indice territoriale di 0,70 mc/mq;
• b) le distanze tra pareti di edifici ex art. 9, comma 1, D.M. 1444/1968 valgono non solo per le finestre, ma anche per le luci (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 18 giugno 2009 n. 4015; T.A.R. Piemonte, Sez. I, 2 dicembre 2010 n. 4374) e trovano applicazione anche quando solo una delle pareti antistanti risulta finestrata e non entrambe (cfr. T.A.R. Veneto, Sez. II, 16 marzo 2010 n. 823). Inoltre, essendo finalizzate a stabilire un’idonea intercapedine tra edifici nell’interesse pubblico, e non a salvaguardare l’interesse privato del frontista alla riservatezza (cfr. Cass. civ., Sez. II, 26 gennaio 2001 n. 1108), la circostanza che si tratti di corpi di uno stesso edificio, ovvero di edifici distinti, non può dispiegare alcun effetto distintivo (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 5 dicembre 2005 n. 6909 e T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 8 luglio 2010 n. 2461);
• c) la distanza degli edifici dal limite della strada, che va misurata dal profilo estremo degli sporti al ciglio della via (cfr. Cass. civ., Sez. II, 3 agosto 1984 n. 4624), deve tenere conto del marciapiede, il quale fa parte della strada, quale tratto di essa situato fuori dalla carreggiata e normalmente destinato alla circolazione dei pedoni, ai sensi dell’art. 2, comma 1, del codice stradale.