CONDONO EDILIZIO E SILENZIO-ASSENSO: QUANDO SCATTA LA SANATORIA
Condono edilizio: il silenzio-assenso non si forma automaticamente
Il condono edilizio può considerarsi perfezionato per silenzio-assenso solo se ricorrono determinate condizioni precise. La questione nasce quando trascorrono i 24 mesi previsti per la risposta del Comune senza che quest’ultimo abbia adottato provvedimenti espressi: il proprietario dell’immobile può chiedersi se il silenzio della PA equivalga automaticamente a una sanatoria.
La risposta, confermata dal Consiglio di Stato (sentenza n. 123/2026), è che il silenzio-assenso non si forma automaticamente: è indispensabile rispettare tutti i requisiti previsti dalla legge, compreso il pagamento completo di tutte le somme dovute.
La questione dei pagamenti nelle domande di condono
Nel caso concreto, riguardante opere con cambio di destinazione d’uso, la ricorrente aveva presentato la richiesta di sanatoria straordinaria (terzo condono). La documentazione completa è stata depositata solo dopo diverse richieste del Comune, e in particolare mancavano i bollettini attestanti il versamento di oblazione e oneri concessori.
Solo successivamente, nel 2020, l’amministrazione ha notificato la determinazione del conguaglio dovuto, contestata dalla ricorrente, che sosteneva di aver già versato l’importo richiesto. Per il Comune e per il TAR, il silenzio-assenso non poteva considerarsi formato, in quanto non tutte le somme erano state pagate.
Condizioni per il silenzio-assenso
Secondo la normativa vigente (art. 35, comma 18, L. n. 47/1985) e la giurisprudenza consolidata, il silenzio-assenso si perfeziona solo se:
- L’immobile rispetta tutti i presupposti oggettivi e soggettivi del condono.
- Trascorrono 24 mesi dalla presentazione dell’istanza senza alcun provvedimento del Comune.
- Sono state versate tutte le somme dovute, comprensive di oblazione, oneri concessori, costo di costruzione e contributo di concessione.
In pratica, per ottenere un titolo tacito, è necessario presentare la documentazione completa e corrispondere tutti gli importi dovuti, anche quelli che il privato può liquidare direttamente al momento della domanda, seguendo i criteri legali (Consiglio di Stato, sez. VI, 14/12/2022, n. 10961).
Cosa comprendono le somme da versare
La giurisprudenza precisa che l’obbligo di pagamento riguarda:
- oblazione,
- oneri concessori,
- costo di costruzione,
- contributo di concessione previsto dalla legge.
Per le domande di concessione in sanatoria, il silenzio-assenso si forma solo se:
- non c’è stato un diniego formale,
- sono trascorsi almeno 24 mesi dal pagamento di oblazione e oneri,
- sono state presentate le denunce catastali, quelle ai fini fiscali (ICI o IMU), la denuncia dei rifiuti e, se necessario, per l’occupazione del suolo pubblico.
Errori nella superficie e impossibilità di condono
Nel caso esaminato, il richiedente aveva dichiarato 74,87 mq, mentre la rilevazione comunale evidenziava 100,88 mq. Questa discrepanza ha comportato errori nell’individuazione della tipologia di abuso e nel calcolo delle somme dovute, risultando in un pagamento inferiore rispetto a quanto necessario.
Per questi motivi:
- il silenzio-assenso non si è formato,
- non si è maturata alcuna prescrizione sugli oneri o sugli interessi.
La giurisprudenza ribadisce che gli oneri devono essere calcolati secondo le tariffe vigenti al momento della sanatoria, applicando il principio tempus regit actum, a tutela dell’interesse pubblico e della correttezza contributiva (Consiglio di Stato, II, 27/04/2020, n. 2667; II, 03/11/2023, n. 9525).
Nel caso specifico, l’integrazione della domanda nel 2012 ha portato all’accertamento di superfici e volumi maggiori rispetto a quanto originariamente dichiarato, confermando l’incompletezza della documentazione iniziale. Le contestazioni della ricorrente, generiche e non supportate da elementi concreti, sono state rigettate.
