Condominio, chi è responsabile quando i lavori sono fatti male

Lavori condominiali che arrecano un danno al singolo appartamento

Condominio

Se i lavori condominiali creano un danno al singolo appartamento le figure soggette a responsabilità sono più di una.Con la sentenza 20557/2014 la Cassazione, in una controversia che aveva visto coinvolti, da una parte,un condomino che richiedeva il risarcimento dei danni subiti nell’unità immobiliare di sua proprietà, a causa della cattiva esecuzione di opere di bonifica e di impermeabilizzazione del tetto del palazzo e,dall’altro, quali soggetti ai quali era stata indirizzata tale richiesta di risarcimento danni, il condominio stesso, l’amministratore dello stabile, nonché l’impresa che aveva svolto i lavori, ha stabilito la condannabilita’ dell’impresa esecutrice, del condominio e dell’amministratore del condominio in relazione ai vari comportamenti ed omissioni. Nel corso dei primi due gradi di giudizio, a evidenziare la difficoltà di giungere a una soluzione uniforme, il Tribunale aveva ritenuto responsabile (e condannato quindi al risarcimento dei danni) la sola impresa, rigettando quindi la domanda svolta sia nei confronti del condominio che in proprio dell’amministratore, mentre la Corte d’appello aveva ribaltato la decisione estendendo la condanna, in solido tra loro, a impresa costruttrice, condominio e amministratore in proprio.

La Cassazione ha chiarito, come normalmente sia l’appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi: questo a causa della autonomia con cui egli svolge la sua attività nell’esecuzione dell’opera o del servizio appaltato.
A tale responsabilità dell’appaltatore si può affiancare (con possibilità di condanna in solido), sia la responsabilità del condominio quale committente, o per aver dato un ordine all’appaltatore tale da privare quest’ultimo di ogni possibile autonomia nell’esecuzione dello stesso, o per la cosiddetta «culpa in eligendo», e cioè per aver demandato l’esecuzione dei lavori (in questo caso su parti condominiali) a un soggetto palesemente non idoneo ad adempiervi con efficacia.

Culpa in vigilando

È poi possibile, come argomenta la Suprema Corte nella sentenza esaminata, che alla responsabilità dell’impresa esecutrice dei lavori, o del condominio, si aggiunga quella in proprio dell’amministratore del condominio (che si chiama «culpa in vigilando»), qualora questi sia venuto meno al suo dovere, quale delegato dello stabile, di controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori. A tale condanna dell’amministratore, si può solo arrivare, tuttavia, qualora l’amministratore sia effettivamente venuto meno al suo dovere di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori, ma non certo quando il danno sia stato causato, come nel caso di specie, da una libera iniziativa presa dall’impresa.
In sostanza, non esiste una responsabilità oggettiva dell’amministratore per i danni causati ai condòmini dall’impresa costruttrice che intervenga sulle parti comuni: essendo viceversa necessario, perché l’amministratore possa essere ritenuto responsabile in proprio nei confronti del condominio, che tali danni si siano verificati per un comportamento dell’impresa che l’amministratore, se avesse correttamente vigilato, avrebbe potuto evitare.

Particolarmente rilevante, nella decisione in oggetto, è il richiamo della Cassazione a una sua precedente decisione (sentenza 25251/2008) che aveva introdotto un indirizzo «tendenzialmente più rigoroso» valutando le eventuali responsabilità dell’amministratore condominiale nel vigilare sulla corretta esecuzione di opere sulle parti comuni.
A tale indirizzo, che secondo la Corte è espressione «dell’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio, i cui compiti vanno incrementandosi sia da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali», la più recente decisione pone in qualche modo un limite, precisando che l’amministratore (che pure rimane custode delle parti comuni nonostante la presenza di un appaltatore che debba eseguirvi degli interventi) risponderà dei danni derivati dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte di un’impresa terza, solo qualora effettivamente egli vigilando con attenzione potesse accorgersene ed evitarli.

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