CESSIONE DEI BENI CATASTALI “F” TRA IVA E REGISTRO. LO STUDIO DEL NOTARIATO 2026
La classificazione catastale dei beni nella categoria F (aree urbane, fabbricati collabenti, in corso di costruzione o definizione, lastrici solari) ha generato negli anni un ampio dibattito interpretativo. Lo Studio n. 36‑2026/T del Consiglio Nazionale del Notariato affronta in modo sistematico il tema del regime impositivo applicabile alle cessioni di tali beni, distinguendo tra imposta sul valore aggiunto (IVA) e imposta di registro, e chiarendo le differenze operative tra le varie sottocategorie catastali.
Le categorie catastali F: natura e incertezza normativa
Le categorie F1–F5, introdotte dal D.M. 28/1998, servono a identificare beni immobili in situazioni particolari:
- F1 – Aree urbane
- F2 – Fabbricati collabenti
- F3 – Fabbricati in corso di costruzione
- F4 – Fabbricati in corso di definizione
- F5 – Lastrici solari
Queste categorie sono dette fittizie perché non producono rendita catastale e non sempre dispongono di planimetria. La loro natura provvisoria o “di servizio” ha reso complessa la definizione del corretto trattamento fiscale, in particolare ai fini IVA.
Principi generali di tassazione
Secondo lo studio, per stabilire il regime impositivo delle cessioni di beni F occorre rifarsi ai principi generali in materia di cessione di beni immobili da parte di soggetti passivi IVA. Da qui derivano due macro‑categorie operative:
| Categoria | Stato del bene | Regime IVA | Note operative |
|---|---|---|---|
| F3 – Fabbricati in costruzione | Ancora nel ciclo produttivo | Sempre imponibile IVA | Aliquota ordinaria 22%, ridotta al 10% o 4% se abitativo o prima casa |
| F4 – Fabbricati in corso di definizione | In ristrutturazione o trasformazione | Sempre imponibile IVA | Valido anche per lavori non ultimati |
| F2 – Fabbricati collabenti | In stato di degrado | Esente IVA (art. 10 n. 8 bis DPR 633/72) | Imponibile solo se ceduti da costruttore entro 5 anni o con opzione IVA |
| F5 – Lastrici solari | Coperture o aree scoperte | Esente IVA salvo opzione | Imposta di registro proporzionale 9% |
| F1 – Aree urbane | Non edificabili o prive di destinazione | Registro | IVA solo se suscettibili di edificazione |
Fabbricati in costruzione e in corso di definizione
I beni F3 e F4 si trovano ancora nel ciclo produttivo dell’impresa e non sono idonei a produrre reddito proprio. Per questo motivo, la loro cessione è sempre imponibile IVA, indipendentemente dal soggetto acquirente. La Cassazione ha talvolta sostenuto che la permanenza nel ciclo produttivo dipenda anche dal tipo di acquirente (impresa o privato), ma lo studio del Notariato ribadisce che si tratta di una condizione oggettiva, legata all’attività del cedente e non alla destinazione del bene.
Fabbricati collabenti e lastrici solari
Per i fabbricati collabenti (F2) e i lastrici solari (F5), la cessione è di regola esente IVA, salvo che avvenga entro cinque anni dall’ultimazione o con opzione per l’imponibilità. In tali casi si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale o fissa, secondo la natura del bene e la tipologia di operazione.
Aree urbane e pertinenze
La semplice classificazione catastale F1 non basta per determinare il regime IVA: occorre verificare la destinazione urbanistica. Solo le aree suscettibili di edificazione rientrano nel campo IVA; in caso contrario, la cessione è soggetta a imposta di registro. Per le pertinenze, il regime segue quello del bene principale, salvo che si tratti di beni ancora nel ciclo produttivo (F3–F4), che restano imponibili.
Agevolazioni “prima casa”
Lo studio analizza anche la possibilità di applicare le agevolazioni prima casa ai beni F. In sintesi:
- F3 e F4 → agevolazioni ammesse se il bene è destinato ad abitazione e i lavori terminano entro tre anni.
- F2 e F5 → agevolazioni solo se pertinenze di abitazioni.
- F1 → agevolazioni non applicabili se area non edificabile.
La cessione dei beni catastali F richiede un’analisi caso per caso, basata su natura del bene, stato di avanzamento, destinazione urbanistica e qualifica del cedente. Lo Studio n. 36‑2026/T contribuisce a colmare le lacune interpretative, offrendo un quadro tecnico‑giuridico aggiornato e coerente con la normativa IVA e di registro.
