ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE: DINAMICHE DI COMPRAVENDITA, LOCAZIONI E CRITICITA’ ACCESSO ALLA CASA

Il Report FIAIP Monitora Italia 2025, elaborato con il supporto tecnico‑scientifico di ENEA e I‑Com, restituisce un quadro articolato del settore immobiliare nazionale, caratterizzato da una crescita generalizzata dei volumi di scambio e da un incremento significativo della domanda abitativa, a fronte di persistenti criticità strutturali nell’accesso alla casa per una quota crescente di nuclei familiari.

Compravendite residenziali: incremento dei volumi e riallineamento dei valori

Il comparto residenziale registra 767.000 transazioni, pari a un +6,5% su base annua. L’aumento è correlato a:

• progressiva riduzione dell’inflazione;
• miglioramento delle condizioni di accesso al credito;
• stabilizzazione del quadro macroeconomico;
• ripresa della domanda nelle principali aree urbane.

I valori immobiliari segnano un incremento medio del 2,2%, con variazioni più marcate nei capoluoghi metropolitani. La domanda si concentra prevalentemente su unità usate di taglio medio (trilocali) in zone semicentrali, con un orientamento verso immobili immediatamente fruibili.

Mercato delle locazioni: tensione crescente e rialzo dei canoni

Il segmento locativo evidenzia un disequilibrio strutturale tra domanda e offerta. Nel 2025:

• i canoni crescono del 7%;
• i contratti registrano un +3%;
• aumenta l’incidenza dei contratti a canone concordato (+8%);
• cresce la domanda di bilocali e trilocali in aree centrali e semicentrali.

Si rafforzano inoltre le locazioni brevi, quelle per studenti e le formule flessibili, mentre i contratti tradizionali a lungo termine risultano meno competitivi.

Rendimento degli investimenti: performance elevate in alcune città

Il rendimento lordo degli investimenti residenziali destinati alla locazione si mantiene su livelli elevati:

• Genova: 7,5%
• Palermo: 7%
• Verona e Bari: circa 6,5%

Il dato conferma l’attrattività del comparto come asset di investimento a reddito.

Settore non residenziale: segnali di consolidamento

Il non residenziale mostra una ripresa diffusa:

• negozi +7,4%
• uffici +3,3%
• capannoni +3,65%

Il trend è attribuibile alla riattivazione delle attività produttive e commerciali e alla stabilizzazione della domanda di spazi direzionali.

La “fascia grigia” dell’abitare: un fenomeno in espansione

Il report evidenzia l’ampliamento della fascia grigia, composta da famiglie e lavoratori con redditi insufficienti per sostenere i costi del mercato privato, ma non idonei all’accesso all’edilizia residenziale pubblica. Il fenomeno è particolarmente rilevante nei grandi centri urbani, dove la pressione della domanda supera la capacità ricettiva del mercato.

Efficienza energetica: interesse crescente, patrimonio obsoleto

Pur aumentando l’attenzione verso la qualità energetica degli immobili, il 75% del patrimonio edilizio rimane in classi energetiche medio‑basse (E‑F‑G). Gli operatori segnalano:

• necessità di strumenti di valutazione più accurati per gli immobili riqualificati;
• incremento dei valori post‑intervento (oltre il 91% rileva un aumento dei prezzi);
• forte polarizzazione tra aree centrali (con maggiore presenza di immobili in classe A‑B) e periferie.

Previsioni 2026: crescita moderata e variabili esogene

Le proiezioni per il 2026 indicano:

• compravendite +1,5% / +2%;
• valori immobiliari +2%;
• contratti di locazione +3%;
• canoni +4%.

Le principali variabili di rischio riguardano:

• evoluzione del contesto geopolitico;
• andamento dei mercati energetici;
• impatto sull’inflazione e sul costo del denaro;
• fiducia delle famiglie e capacità di spesa.

Priorità di policy

Il report individua alcune direttrici di intervento:

• aggiornamento della normativa sulle locazioni per rispondere ai nuovi modelli abitativi;
• sostegno alla riqualificazione energetica del patrimonio esistente;
• misure dedicate alla fascia grigia dell’abitare;
• efficientamento del processo edilizio, anche alla luce dell’aumento dei costi di costruzione (+27% in tre anni).