AL CONDONO EDILIZIO NON SEGUE SEMPRE IL CERTIFICATO DI AGIBILITA’

Condono/Agibilità

Il Consiglio di Stato ha chiarito che la correlazione esistente tra l’ottenimento del condono edilizio e il rilascio dell’agibilità/abitabilità del fabbricato dipende dalla salubrità dell’edilificio

Sul rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, il TAR e il Consiglio di Stato hanno espresso un principio consolidato per il quale il rilascio conseguente al condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga solo ad autonome e autosufficienti disposizioni regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario (eventualmente integrate, nel precetto, da norme di fonte secondaria), poiché la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale.

Tale orientamento risulta coerente con quello espresso dalla Corte costituzionale che, con la sentenza n. 256/1996, ha affermato che la deroga introdotta dalla citata previsione normativa non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, «escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità [….] a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all’art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all’art. 4 del d.P.R. n. 425/94), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica», e che «permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari».

Non è quindi automatica l’abitabilità/agibilità dopo il condono

Deve pertanto escludersi che la Legge n. 47/1985 contenga una deroga generale e indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici; e ciò proprio perché detta legge intende contemperare valori tutti costituzionalmente garantiti, quali, tra gli altri, da un lato il diritto alla salute e, dall’altro, il diritto all’abitazione e al lavoro. Una interpretazione che validi una deroga generale e indiscriminata alla normativa a tutela della salute si porrebbe, dunque, in contrasto non solo con l’art. 32 della Costituzione, ma anche con quelle stesse esigenze di contemperamento tra diversi valori costituzionali, sottese all’impianto normativo della legge n. 47/1985.

Il fabbricato oggetto della Sentenza aveva ottenuto il permesso di costruire in sanatoria a seguito del quale era stata presentata un’autocertificazione di abitabilità depositata dal tecnico incaricato alla concessione in sanatoria. In particolare, il condono edilizio aveva ad oggetto un intervento costituito dalla fusione di due unità immobiliari ad uso garage con opere interne e cambio di destinazione d’uso in civile abitazione, poste al piano terra di un edificio residenziale condominiale.

Al silenzio-assenso formatosi sull’autocertificazione di abitabilità, il Comune aveva emesso un provvedimento di annullamento in autotutela, contestato in primo grado e adesso dinanzi al Consiglio di Stato. L’annullamento era motivato dall’inosservanza dell’altezza interna minima di 2,70 m. stabilita dal D.M. 05/07/1975, dei locali destinati ad abitazione derivanti dalla fusione di due precedenti garage.
Il ricorrente lamentava la violazione dell’art. 35, L. 47/1985, nonché dell’art. 21-nonies, L. 241/1990 per superamento del termine di 18 mesi previsto per l’annullamento in autotutela.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 26/03/2021, n. 2575 ha respinto il ricorso sulla base delle seguenti considerazioni.

DEROGHE AI REQUISITI – Ai sensi dell’art. 35, L. 47/1985, a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità (di cui alla lett. b) del comma 3) e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
La norma è ordinariamente interpretata – anche sulla base della pronuncia della Corte Costituzionale 18/07/1996, n. 256 – nel senso che l’agibilità di un fabbricato, conseguente all’accoglimento del condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche alle condizioni di salubrità dell’immobile, invece richieste da norme di livello primario (eventualmente integrate da norme di fonte secondaria), in quanto il carattere eccezionale e derogatorio della disciplina del condono edilizio non ne consente alcun ampliamento in sede interpretativa e, soprattutto, non permette interpretazioni che avrebbero riflessi sul piano della legittimità costituzionale, perché incidenti sul fondamentale principio della tutela della salute (art. 32, Cost.).

Deve pertanto escludersi:
– che l’art. 35, L. 47/1985 contenga una deroga generale e indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici;
– la configurabilità di un’automatica corrispondenza tra condono ed abitabilità.

Ciò posto, il Consiglio di Stato ha affermato che le norme sulle altezze, pur essendo dettate dal D.M. 05/07/1975 avente natura regolamentare, tuttavia costituiscono diretta attuazione degli artt. 218 e 221, R.D. 27/07/1934, n. 1265 (TU leggi sanitarie). Il carattere formalmente secondario della fonte non toglie che le disposizioni da essa dettate attengano direttamente alla salubrità e vivibilità degli ambienti, ossia a condizioni tutelate direttamente da norme primarie e costituzionali di cui le prime siano chiamate a integrare e attuare il precetto generale.
In questi casi, la norma secondaria concretizza il generico imperativo della norma primaria, sostanziandone il contenuto minimo inderogabile in funzione della tutela della salute e sicurezza degli ambienti, con la conseguenza che la verifica dell’abitabilità non può prescinderne.

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