AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” PER GLI IMMOBILI F/2

L’anno fiscale 2026 ha introdotto una delle innovazioni più rilevanti nel settore immobiliare: l’estensione dell’agevolazione “Prima Casa” agli immobili classificati F/2 – unità collabenti, ovvero ruderi e fabbricati non più idonei all’uso abitativo. Una misura tanto attesa da tecnici, notai e contribuenti, che ha puntato a favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente e a ridurre il consumo di suolo.

Fino al 2025, l’acquisto di immobili F/2 non poteva beneficiare delle agevolazioni prima casa, poiché mancavano i requisiti di abitabilità e destinazione d’uso residenziale. Con la riforma 2026, il legislatore ha riconosciuto che:

• molti ruderi sono edifici storici o rurali con valore architettonico;
• la loro riqualificazione contribuisce alla rigenerazione urbana e alla sicurezza del territorio;
• l’acquirente sostiene costi elevati per riportarli a condizioni di abitabilità.

Da qui la decisione di estendere l’agevolazione, pur con una serie di vincoli tecnici e temporali.

Chi può accedere all’agevolazione

L’agevolazione “Prima Casa F/2” è riservata a chi acquista un immobile collabente con l’intenzione di trasformarlo in abitazione principale. I requisiti sono gli stessi previsti per la prima casa tradizionale, con alcune precisazioni:

• assenza di altri immobili abitativi acquistati con agevolazioni;
• impegno a trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dalla fine dei lavori;
• dichiarazione notarile che attesti la volontà di recupero e cambio di destinazione d’uso.

Quali benefici fiscali sono previsti

L’acquisto di un immobile F/2 con finalità di recupero consente di applicare:

• Imposta di registro al 2% (anziché 9%);
• Imposta ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna;
• IVA al 4% se il venditore è impresa costruttrice e l’intervento rientra in recupero edilizio.

La novità più rilevante riguarda la possibilità di applicare l’agevolazione anche se l’immobile non è ancora abitabile, purché il progetto di recupero sia formalmente dichiarato.

Obblighi e vincoli per l’acquirente

Per evitare utilizzi impropri della misura, la normativa 2026 ha introdotto alcuni obblighi:

• presentazione del titolo edilizio entro 12 mesi dall’acquisto;
• conclusione dei lavori entro 36 mesi, salvo proroghe motivate;
• accatastamento finale in categoria A/2, A/3 o A/4;
• divieto di vendita prima dei 5 anni, salvo riacquisto di altra prima casa.

Il mancato rispetto dei termini comporta la decadenza dall’agevolazione, con recupero delle imposte e sanzioni.

Cosa cambia per tecnici e notai

Questa agevolazione richiede una maggiore attenzione nella fase di rogito e nella progettazione:

• verifica della coerenza urbanistica dell’intervento;
• controllo della categoria catastale F/2 e dello stato di collabenza;
• inserimento delle dichiarazioni obbligatorie nel contratto;
• coordinamento con il progettista per la tempistica dei lavori.

Per i professionisti, si è aperto un nuovo segmento di mercato legato alla rigenerazione dei ruderi, con opportunità sia in ambito urbano sia rurale.

Impatto sul mercato immobiliare

L’estensione dell’agevolazione agli F/2 potrebbe generare:

• aumento delle compravendite di ruderi e fabbricati rurali;
• valorizzazione dei centri storici minori;
• riduzione del consumo di suolo attraverso il riuso dell’esistente;
• maggiore interesse da parte di giovani acquirenti e investitori.

Si tratta di una misura che, se ben applicata, può contribuire alla riqualificazione del patrimonio edilizio e alla sicurezza dei territori fragili.

La novità fiscale 2026 segna un cambio di paradigma: il rudere non è più un limite, ma una risorsa da recuperare. L’agevolazione “Prima Casa F/2” offre un incentivo concreto alla rigenerazione edilizia, ma richiede attenzione, progettazione e rispetto dei tempi.