AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: NUOVE REGOLE, E DOCUMENTI NECESSARI DOPO LA CASSAZIONE
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2476/2026, ha chiarito in modo definitivo un punto cruciale per chi acquista un immobile in regime di comunione legale dei beni: per ottenere l’agevolazione “prima casa” sull’intero immobile devono rendere le dichiarazioni di legge entrambi i coniugi, anche se uno dei due non è presente al rogito. In mancanza della doppia dichiarazione, il beneficio fiscale si dimezza automaticamente.
Perché la Cassazione è intervenuta…..
Il caso nasce da una situazione molto frequente:
- un solo coniuge si presenta dal notaio e acquista l’immobile;
- l’altro, pur diventando proprietario al 50% per effetto della comunione, non firma e non rende le dichiarazioni richieste per il bonus prima casa.
La Cassazione ribadisce che civilisticamente la firma di un solo coniuge è sufficiente, ma fiscalmente no: le dichiarazioni previste dalla nota II‑bis dell’art. 1 della Tariffa del DPR 131/1986 devono essere rese personalmente da entrambi.
Le condizioni per ottenere il bonus prima casa
L’agevolazione consiste in:
- imposta di registro al 2% (anziché 9%)
- oppure IVA al 4% (anziché 10%)
Per ottenerla, ciascun acquirente deve dichiarare:
- di non possedere altri immobili abitativi nello stesso Comune;
- di non aver già fruito del bonus prima casa su tutto il territorio nazionale;
- di risiedere nel Comune dell’immobile o di trasferirvi la residenza entro 18 mesi;
- se possiede un’altra abitazione acquistata con agevolazioni, di impegnarsi a venderla entro due anni.
Queste dichiarazioni devono essere rese da entrambi i coniugi, anche se uno non è presente all’atto.
Cosa succede se il coniuge non firmatario non rende le dichiarazioni
La Cassazione è netta:
- il bonus si applica solo al 50% dell’immobile, cioè alla quota del coniuge che ha firmato e dichiarato.
- la quota riferibile al coniuge assente è tassata con aliquote ordinarie.
Questo principio era già stato affermato in:
- Ordinanza 14326/2018
- Ordinanza 26703/2024
- Circolare Agenzia Entrate 38/2005
La sentenza 2476/2026 consolida definitivamente l’orientamento.
Come evitare la perdita del beneficio: la procura speciale notarile
Se uno dei due coniugi non può essere presente al rogito, la soluzione è semplice e pienamente valida: Conferire una procura speciale notarile
Il coniuge assente può delegare l’altro a:
- rappresentarlo nell’atto di acquisto
- rendere in suo nome tutte le dichiarazioni richieste dalla nota II‑bis
La procura deve essere:
- redatta per atto pubblico
- specifica per le dichiarazioni relative al bonus prima casa
In questo modo, l’agevolazione si applica all’intero immobile, senza rischi di contestazioni.
Documenti necessari secondo la nuova prassi
Alla luce della sentenza, il notaio deve acquisire:
Per entrambi i coniugi:
- documento d’identità e codice fiscale
- dichiarazioni prima casa (assenza di altri immobili, residenza, eventuale impegno a vendere)
- eventuale documentazione su immobili posseduti o venduti
Se uno dei due è assente:
- procura speciale notarile con delega a rendere le dichiarazioni prima casa
Per l’immobile:
- visure catastali
- planimetrie
- eventuali atti di provenienza precedenti
Implicazioni pratiche per notai, consulenti e acquirenti
- La verifica dei requisiti non può essere fatta solo sul coniuge presente.
- Il notaio deve accertare la posizione di entrambi.
- In assenza della doppia dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate applicherà automaticamente il beneficio al 50%.
- La procura speciale diventa uno strumento necessario in tutti i casi di assenza fisica di un coniuge.
La sentenza 2476/2026 rafforza un principio fondamentale: nel regime di comunione dei beni, il bonus prima casa è un diritto che richiede la piena partecipazione fiscale di entrambi i coniugi.
La mancata dichiarazione del coniuge non firmatario non invalida l’atto, ma riduce l’agevolazione, con un impatto economico significativo. La soluzione è semplice, sicura e già prevista dall’ordinamento: la procura speciale notarile.
