AFFITTI BREVI: LE NOVITA’ PER IL 2026

Negli ultimi anni il settore degli affitti brevi è stato al centro di un profondo intervento normativo, volto a riequilibrare il mercato immobiliare, contrastare l’evasione fiscale e distinguere in modo più netto tra attività occasionale e attività imprenditoriale. Con l’entrata in vigore delle nuove regole, proprietari e gestori di immobili destinati a locazioni di breve durata devono confrontarsi con limiti più stringenti, nuovi obblighi fiscali e requisiti di sicurezza più severi. Comprendere queste restrizioni è oggi fondamentale per operare in modo regolare, evitare sanzioni e valutare correttamente la convenienza economica dell’affitto turistico.

Novità principali affitti brevi (2026)

1. Soglia partita IVA ridotta da 3 a 2 immobili

Dal 1° gennaio 2026 l’Agenzia delle Entrate presume che l’attività di locazione breve sia svolta in forma imprenditoriale se gestisci oltre 2 appartamenti in un anno fiscale.

• Fino a 2 immobili:
  ➤ Puoi continuare come privato senza partita IVA.
• Da 3 immobili in su:
  ➤ Obbligo di partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio, tenuta contabilità e versamento contributi previdenziali.

In pratica si passa da una soglia “più alta” (nella legge precedente) a una rigida soglia di 2 unità oltre la quale si considera attività professionale.

2. Cedolare secca e tassazione

Anche se resti sotto i 3 immobili, la tassazione cambia:

• Cedolare al 21% sul primo immobile locato come breve.
• Cedolare al 26% sul secondo immobile e successivi (se resti sotto la soglia di 3).

Questo significa che chi affitta due case brevi come privato pagherà il 21% sulla prima e il 26% sulla seconda.

Nota: la normativa dibattuta in Parlamento potrebbe modificare l’aliquota applicata (ad esempio confermare 21%) ma le regole sulla partita IVA rimangono quelle descritte.

3. Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Tutti gli immobili destinati a locazioni brevi devono essere registrati nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e ottenere il CIN.

• Senza CIN: sanzioni da 800 € a 8.000 €.
• CIN non esposto correttamente (annunci/edificio): 500 € – 5.000 €.

Le piattaforme (come Airbnb, Booking, Expedia) sono obbligate a bloccare annunci senza CIN valido.

4. Obblighi di sicurezza più stringenti

Le case vacanze sono ora assimilate, sul fronte sicurezza, ad alcune strutture ricettive.

Devi dotare ogni unità di:

• Rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio.
• Estintori portatili, almeno uno ogni 200 mq o per piano, ben accessibili e mantenuti.

La mancata conformità può anche invalidare l’assicurazione in caso di sinistro.

Cosa significa tutto ciò per chi affitta su Airbnb/Booking

Se gestisci 1 o 2 immobili, puoi restare nel regime dei privati (senza partita IVA), ma con:

• Tassazione maggiorata sul secondo immobile.
• Codice CIN obbligatorio.
• Requisiti di sicurezza da rispettare.

Se gestisci 3 o più immobili, scatta automaticamente:

• Partita IVA e obblighi da impresa.
• SCIA e iscrizione alla Camera di Commercio.
• Regime fiscale diverso dal semplice cedolare secca.

L’obiettivo della riforma è combattere l’evasione fiscale, professionalizzare la gestione degli affitti brevi e aumentare la trasparenza del mercato, in un periodo in cui molte città italiane — come Milano o Firenze — stanno adottando regole locali per limitare certe pratiche come i keybox autoposti per check-in automatizzati (e multe) legate all’eccessiva diffusione degli affitti turistici.