ABUSI EDILIZI: QUANDO UN’OPERA “ANTE 67” NON BASTA PER EVITARE LA DEMOLIZIONE
Con la sentenza n. 8809 del 11 novembre 2025, il Consiglio di Stato è intervenuto su una tematica frequentemente oggetto di contenzioso in materia edilizia: la qualificazione giuridica di interventi costruttivi risalenti a epoche anteriori all’entrata in vigore della Legge n. 765/1967, nota come “Legge Ponte”, e la definizione dei criteri probatori richiesti al privato che contesti provvedimenti sanzionatori emanati dall’amministrazione.
Il procedimento trae origine dall’impugnazione di un’ordinanza comunale di demolizione relativa a diversi manufatti privi di titolo edilizio, tra cui:
- un fabbricato in muratura e lamiera di circa 56 mq;
- una costruzione di 16 mq adiacente a una linea ferroviaria;
- una tettoia metallica su pilastri (47 mq, altezza media 2,80 m);
- cinque gazebo metallici per un totale di circa 120 mq.
Nel ricorso presentato, il soggetto interessato ha rivendicato l’origine risalente degli interventi edilizi, collocandone l’esecuzione negli anni precedenti al 1967, epoca antecedente all’introduzione dell’obbligo generalizzato di titolo abilitativo previsto dalla Legge n. 765. In tale contesto, ha contestato la legittimità dell’ordinanza di demolizione, lamentando l’omessa esplicitazione dell’interesse pubblico sotteso al provvedimento e richiamando, a propria discolpa, sia il lungo intervallo temporale trascorso sia la mancata partecipazione alla realizzazione delle opere.
Quadro normativo e regolamentare
Prima dell’entrata in vigore della Legge n. 765 del 1967, la normativa urbanistica nazionale — in particolare l’articolo 31 della legge n. 1150 del 1942 — subordinava l’attività edilizia all’ottenimento di una licenza esclusivamente nei centri abitati. Al di fuori di tali ambiti, l’edificazione risultava tendenzialmente libera, salvo diversa previsione da parte degli strumenti urbanistici locali.
Numerose amministrazioni comunali, già in epoca antecedente alla “Legge Ponte”, avevano tuttavia introdotto regolamenti edilizi che imponevano l’obbligo di autorizzazione su tutto il territorio di competenza, comprese le aree extraurbane. Tale scelta regolamentare, sebbene più restrittiva rispetto al quadro normativo statale, è stata ritenuta conforme dall’orientamento giurisprudenziale consolidato.
Il Consiglio di Stato ha confermato che i regolamenti comunali possono legittimamente prevedere forme di controllo edilizio più stringenti, purché finalizzate alla salvaguardia dell’assetto urbanistico e ambientale. L’estensione dell’obbligo autorizzativo oltre i confini dei centri abitati risponde, infatti, all’esigenza di garantire una gestione coerente e uniforme del territorio, in linea con i principi di pianificazione e tutela paesaggistica.
La decisione del Consiglio di Stato si articola attorno a tre nuclei tematici:
1. Onere della prova sulla data di realizzazione
- È onere esclusivo del privato dimostrare, con documentazione certa e coeva, la legittimità originaria dell’opera.
- L’amministrazione non è tenuta a indicare la data esatta dell’abuso, ma solo a constatare l’assenza di titolo edilizio.
- Sono ritenuti idonei, a tal fine, solo elementi oggettivi come:
- aerofotogrammetrie storiche;
- planimetrie catastali dell’epoca;
- licenze edilizie, concessioni o autorizzazioni antecedenti;
- atti pubblici o relazioni tecniche risalenti.
Nel procedimento in esame, gli elementi probatori presentati dal ricorrente non sono stati ritenuti idonei a dimostrare la legittimità delle opere. La relazione tecnica prodotta riguardava manufatti non coincidenti per caratteristiche e dimensioni con quelli oggetto di contestazione, mentre la pronuncia penale richiamata non conteneva alcun accertamento puntuale sull’epoca di edificazione, limitandosi a dichiarare l’estinzione del reato per prescrizione.
2. Validità dei regolamenti edilizi comunali pre-1967
- I regolamenti comunali che imponevano l’obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio, anche prima della Legge Ponte, sono pienamente legittimi.
- Non è sufficiente affermare che un’opera sia “ante ’67” per escluderne l’abusività: occorre verificare il contenuto del regolamento edilizio vigente all’epoca.
3. Natura vincolata dell’ordine di demolizione
- L’ordine di demolizione è un atto vincolato, che discende automaticamente dall’accertamento dell’abuso.
- Non è richiesta alcuna motivazione sull’interesse pubblico, né rileva il tempo trascorso o la buona fede del proprietario.
- La comunicazione di avvio del procedimento non è necessaria, trattandosi di misura obbligatoria.
Irrilevanza del decorso del tempo e della buona fede
Il Consiglio di Stato ha chiarito che:
- il decorso del tempo non consolida l’abuso né lo rende sanabile;
- la buona fede del proprietario non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione;
- i vincoli di inedificabilità assoluta (es. fasce ferroviarie) prevalgono su ogni considerazione temporale o soggettiva.
La sentenza n. 8809/2025 offre indicazioni di rilievo per la gestione dei procedimenti repressivi in materia edilizia:
| Aspetto | Chiarimento giurisprudenziale |
| Onere della prova | Grava sul privato, che deve fornire documentazione storica certa |
| Regolamenti comunali | Possono legittimamente estendere l’obbligo di licenza edilizia all’intero territorio, anche prima del 1967 |
| Ordine di demolizione | È vincolato, non richiede motivazione né valutazioni discrezionali |
