ABUSI EDILIZI: IL PRELIMINARE NON E’ NULLO MA LA VENDITA RESTA A RISCHIO
Una recente decisione della Corte d’Appello di Perugia (sent. 23 febbraio 2026, n. 118) chiarisce un punto che, nel dibattito tecnico‑giuridico, continua a generare equivoci: la nullità prevista per gli immobili privi dei necessari titoli edilizi non colpisce tutti i contratti, ma solo quelli con effetti traslativi, cioè gli atti che trasferiscono la proprietà.
La nullità urbanistica – introdotta dall’art. 46 del d.P.R. 380/2001 e già presente nella legge 47/1985 – riguarda esclusivamente i contratti che trasferiscono diritti reali su immobili abusivi. Il contratto preliminare, invece, ha natura obbligatoria: impegna le parti a stipulare un futuro contratto definitivo, ma non trasferisce il bene.
Per questo motivo, la Corte ribadisce che:
- Il preliminare resta valido anche se l’immobile presenta irregolarità edilizie.
- La nullità colpisce solo il definitivo se manca il titolo edilizio richiesto.
- La funzione del preliminare non è quella di “sanare” l’immobile né di aggirare la disciplina urbanistica.
Le conseguenze pratiche: validità non significa sicurezza
La validità del preliminare non elimina i rischi. Anzi, li rende più insidiosi.
- Il preliminare vincola le parti: chi lo sottoscrive si obbliga a comprare o vendere.
- Ma l’immobile resta irregolare: eventuali abusi non vengono sanati dal semplice accordo.
- Al momento del rogito, se l’immobile è privo dei titoli necessari, il definitivo non può essere stipulato senza incorrere nella nullità.
- Ciò può generare contenziosi, richieste di risarcimento, perdita della caparra o responsabilità contrattuale.
In altre parole: il preliminare “tiene”, ma non protegge.
Cosa deve fare chi compra o vende
La sentenza rafforza un principio operativo fondamentale:
La verifica della regolarità urbanistica va fatta prima del preliminare, non dopo.
Ecco le verifiche essenziali:
- Accertare i titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire).
- Controllare eventuali condoni e la loro effettiva definizione.
- Verificare la conformità catastale e la corrispondenza allo stato di fatto.
- Richiedere un tecnico per un’analisi preventiva delle difformità.
Solo così si evita di arrivare al rogito con un immobile non trasferibile.
Perché questa pronuncia è importante
La Corte d’Appello di Perugia interviene su un nodo interpretativo che, nella prassi, ha spesso generato incertezze:
- alcuni ritenevano che il preliminare fosse nullo in presenza di abusi;
- altri lo consideravano sempre valido;
- la giurisprudenza oscillava tra approcci più formali e più sostanziali.
La sentenza del 2026 offre una ricostruzione chiara: validità del preliminare sì, ma senza alcun effetto sanante.
Il preliminare non è nullo se l’immobile è abusivo, ma la vendita sì. E poiché il preliminare obbliga le parti, sottoscriverlo senza verifiche può trasformarsi in un terreno minato.
La regola operativa è semplice e imprescindibile:
Prima si controlla la regolarità urbanistica, poi si firma. Sempre.
