CATASTO, CONTRATTI DI LOCAZIONE, COMPRAVENDITE LEASING ABITATIVO, AGEVOLAZIONI FISCALI: I CHIARIMENTI DELLE ENTRATE

Agevolazioni “prima casa”, rendita “imbullonati”, compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Sono questi i principali argomenti contenuti nella circolare 13 giugno 2016, n. 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione dei 130 anni del Catasto.

La circolare, suddivisa in 5 sezioni, tratta nel dettaglio i seguenti argomenti:

1. Tematiche catastali

  • Fabbricati collabenti
  • Fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione
  • Telefonia mobile e impianti eolici
  • Processi di revisione della rendita catastale ex comma 335
  • Rendita autonoma per gli “imbullonati”
  • Impianti di risalita
  • Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali

2. Contratti di locazione

  • La solidarietà nella registrazione
  • Nuova registrazione e ravvedimento operoso
  • Proroga tacita del contratto di locazione

3. Compravendite

  • Mancata vendita dell’immobile entro l’anno
  • Trasferimenti immobiliari nell’ambito delle vendite giudiziarie
  • Agevolazione “prima casa”
  • Deduzione su acquisto e locazione a canoni bassi e impresa di costruzione
  • Deduzione su acquisto e locazione a canoni bassi di abitazioni e tipo di contratto

4. Leasing abitativo

  • Leasing abitativo, quando va verificata l’età
  • Detrazione dei canoni di leasing di abitazioni e spese accessorie

5. Detrazioni su ristrutturazioni, risparmio energetico, bonus mobili

  • Bonus mobili per casa comprata ristrutturata

CATASTO

Fabbricati collabenti

Per tali immobili che riguardano sia abitazioni sia fabbricati produttivi, quando lo stato di fatto non consente comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta attribuibile la destinazione F/2 - Unità collabenti, essendo soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite. Infatti, l’attribuzione della categoria F/2 - Unità collabenti, riguarda quelle costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina una incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. Tali costruzioni, ai soli fini dell’identificazione, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso. Per tali immobili sussiste, quindi, la possibilità e non l’obbligo dell’aggiornamento degli atti catastali. 

Con la nota n. 29439 del 2013, la Direzione centrale catasto e cartografia ha precisato che l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile quando il fabbricato che si vuole censire risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale, o non è individuabile e/o perimetrabile.

Fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione

Il Comune ha facoltà di produrre sempre, e quindi anche per le unità immobiliari impropriamente censite nelle categorie F/3 - Unità in corso di costruzione ed F/4 - Unità in corso di definizione, segnalazioni al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. 

Nel primo caso si tratterà di una generica segnalazione del comune finalizzata alla verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. Nel secondo caso invece si tratterà di segnalazioni fondate su elementi concreti concernenti la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie sugli immobili. Questi rappresentano gli strumenti per il Comune per avviare un’attività di verifica sulle categorie catastali provvisorie F/3 e F/4.

Telefonia mobile e impianti eolici

Al fine di individuare la corretta trattazione catastale delle due tipologie di installazioni, occorre guardare al nuovo D.Lgs. n. 33 del 2016 che ha modificato l’art. 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche. Dal momento di applicabilità delle menzionate disposizioni, ossia dal 1° luglio 2016, gli elementi di rete e le infrastrutture realizzate per le istallazioni di telefonia mobile disciplinate dal menzionato art. 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche (tra cui, ad esempio, tubature, piloni, cavidotti, pozzi di ispezione, pozzetti, centraline, edifici o accessi a edifici, installazioni di antenne, tralicci e pali) non devono essere presi in considerazione nella determinazione della rendita catastale. 

Per le strutture di sostegno degli aerogeneratori delle centrali eoliche, più che di semplici pali, trattasi di vere e proprie torri, spesso accessibili al loro interno e talvolta dotate di strutture di collegamento verticale. Le caratteristiche tipologico-costruttive di tali strutture, nelle quali è possibile riconoscere i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, così come indicato nella circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, portano ad annoverare le stesse tra le “costruzioni” e, come tali, quindi, da includere nella stima diretta finalizzata alla determinazione della rendita catastale della centrale eolica. Pertanto, secondo la legge di Stabilità 2016, a decorrere dal 1° gennaio 2016 per le unità immobiliari in argomento vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima catastale, il suolo, le torri con le relative fondazioni, gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.

Revisione della rendita catastale

La revisione della categoria sorge laddove quella originariamente assegnata sia inappropriata rispetto a quella già attribuita ad altre unità aventi medesime caratteristiche. Gli Uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate svolgono una verifica generalizzata dei classamenti attribuiti a tutte le unità immobiliari ubicate in specifici contesti territoriali (microzone) in cui sia stato riscontrato un anomalo scostamento nei rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali, in base a sistema di revisione parziale del classamento avviato, su istanza dei comuni, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004. 

Tale verifica, con le conseguenti revisioni dei classamenti delle unità immobiliari interessate, è finalizzata a perseguire una maggiore perequazione fiscale immobiliare nell’ambito del contesto territoriale analizzato. La revisione dei classamenti avviene comparazione con le “unità tipo” che presentano destinazione e caratteristiche analoghe, ovvero con la comparazione con unità già censite aventi analoghe caratteristiche.

Rendita autonoma per gli imbullonati

La legge di Stabilità 2016 ha previsto la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”. 

L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, con riferimento agli impianti fotovoltaici, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni. La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 - Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E. 

Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale. L’autonomia reddituale, per tali impianti è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata. 

A decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare. 

Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili. Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.

Impianti di risalita

La legge di Stabilità 2016 ha innovato solo i criteri di stima catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, tra cui sono compresi gli impianti di risalita come funi, carrelli, sospensioni, cabine e motori. Ne consegue che rimangono immutate le modalità di censimento in catasto delle stesse, anche in merito alla attribuzione della corretta categoria catastale.

Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali

Non è sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione. Questo perché di norma, non è ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare due distinte ed articolate dichiarazioni di variazione, che devono contenere anche la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare.

CONTRATTI DI LOCAZIONE

La solidarietà nella registrazione

La legge di Stabilità 2016 che ha introdotto l’obbligo, per il solo proprietario, di registrare il contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula, ha natura civilistica; poiché non è mutata la disciplina dell’imposta di registro, l’obbligo di richiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta resta in capo alle parti contraenti (quindi, locatore e conduttore) ovvero all’eventuale agente immobiliare intervenuto per la conclusione del contratto

Nuova registrazione e ravvedimento operoso

Come chiarito, le modifiche normative introdotte con la legge di stabilità 2016 non hanno innovato la disciplina prevista, ai fini fiscali, per la registrazione dei contratti di locazione e, dunque, non risulta innovata la disciplina sanzionatoria da applicare in caso di omessa/tardiva registrazione del contratto di locazione.

Pertanto, le sanzioni previste dall’articolo 69 del TUR (dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta o dal 60 al 120 per cento dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni) trovano applicazione nei confronti dei soggetti obbligati alla registrazione, ai sensi dell’articolo 10 del TUR. Tali soggetti possono avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, di cui all’articolo 13 del D.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, qualora ne ricorrano le condizioni.

Proroga tacita del contratto di locazione

La proroga, anche non scritta, del contratto di locazione deve essere comunicata in ogni caso all’Agenzia delle Entrate con il modello Rli, entro trenta giorni dall’evento e dopo aver pagato l’eventuale relativa imposta. Il modello va inviato tramite i servizi telematici o presentato all’ufficio delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto di locazione.

Mancata vendita dell’immobile entro l’anno

Nell’ipotesi di inottemperanza dell’obbligo di alienazione dell’immobile pre-posseduto entro un anno dall’acquisto del nuovo, con l’agevolazione “prima casa”, il contribuente può avvalersi delle procedure descritte nelle risoluzioni nn. 105/2011 e 112/2012, con le quali l’Agenzia ha indicato le modalità per comunicare l’impossibilità di assolvere agli impegni assunti al momento dell’acquisto della “prima casa di abitazione” ed evitare l’applicazione della sanzione amministrativa, o corrisponderla in misura ridotta, beneficiando dell’istituto del ravvedimento operoso (i termini per stabilire la diversa entità della riduzione decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione fruita per il nuovo acquisto, cioè dal giorno in cui matura l’anno dalla stipula dell’atto).

Trasferimenti immobiliari nell’ambito delle vendite giudiziarie

Analogamente a quanto previsto in materia di “prima casa”, anche in caso di mancato trasferimento entro due anni dell’immobile acquisito nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione (articolo 16 del Dl 18/2016), il contribuente che si trova nella condizione di non poter o voler rispettare l’impegno assunto, può rivolgere apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, secondo le procedure previste dalle risoluzioni 102 e 115 del 2012, e ottenere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi. Così come, nel caso trascorrano i due anni e si realizzi la decadenza dall’agevolazione fruita, può avvalersi del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto.

Agevolazione “prima casa”

Il contribuente già proprietario nel comune di una abitazione non acquistata con l’agevolazione “prima casa”, non può comprare una nuova casa nello stesso comune beneficiando del bonus, anche se s’impegna a vendere entro un anno l’immobile pre-posseduto. Così facendo contravverrebbe alla condizione stabilita dalla lettera b) della Nota II-bis) del Dpr 131/1986, che impone all’acquirente di dichiarare di non possedere, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Deduzione su acquisto e locazione a canoni bassi e impresa di costruzione

Il comma 1 dell’art. 21 del Dl n. 133/2014, nella formulazione modificata in fase di conversione in legge, riconosce l’incentivo per l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione, in classe energetica A o B, acquistate per essere date in locazione per almeno otto anni, che godono dell’incentivo fiscale consistente nella deduzione del 20% del costo di acquisto o di costruzione, non devono essere obbligatoriamente cedute “da imprese di costruzione e da cooperative edilizie”: l’attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del cedente.

Sul tema, neanche il DM attuativo dell’8 settembre 2015 ha imposto una specifica qualifica in capo al cedente, cosicché si può ritenere che il beneficio è riconosciuto a prescindere dal soggetto cedente l’unità immobiliare.

Deduzione su acquisto e locazione a canoni bassi di abitazioni e tipo di contratto

La norma comprende tutti i contratti di locazione che hanno una durata di almeno otto anni. Rientrano anche i contratti che prevedono la proroga, stipulati per quattro anni rinnovabili.

LEASING ABITATIVO

Leasing abitativo, quando va verificata l’età

Detrazione dei canoni di leasing di abitazioni e spese accessorie

Come previsto dal comma 82, della legge di Stabilità 2016, si riconosce la detrazione nella misura del 19 per cento delle spese sostenute in relazione ai contratti di leasing abitativo, alle condizioni già previste per la detrazione degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari, nonché per quanto pagato a fronte dell’esercizio dell’opzione finale per il riscatto dell’immobile. 

La detrazione dall’imposta lorda dei corrispettivi periodici (canoni di leasing) e del prezzo finale di acquisto è concessa ai contribuenti che possiedono “un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro”.

Tale condizione non è richiesta per l’intera durata del contratto di locazione finanziaria e, pertanto, l’agevolazione, come risulta dalla relazione tecnica, può essere fruita anche se nel corso di vigenza del contratto il conduttore risulti titolare di un maggior reddito.

Ai fini della verifica reddituale deve essere assunto il reddito complessivo come definito ai sensi dell’articolo 8 del TUIR . L’importo massimo su cui calcolare la detrazione in parola è diverso in relazione all’età. In particolare:

  • per i giovani che alla data di stipula del contratto non hanno compiuto i 35 anni la detrazione è riconosciuta su un importo massimo di canoni e oneri accessori che annualmente non può eccedere 8.000 euro e su un importo massimo del prezzo di riscatto dell’immobile di 20.000 euro;
  • i soggetti che compiono 35 anni alla data di stipula del contratto o di età superiore ai 35 anni le stesse detrazioni sono riconosciute in ragione della metà degli importi sopraindicati e, dunque, 4.000 euro per i canoni e oneri accessori e 10.000 euro per il prezzo di riscatto.

Anche il requisito anagrafico, cosi come quello reddituale, rileva solo al momento della stipula del contratto.

La detrazione del 19 per cento di cui all’articolo 15 del TUIR è riconosciuta sui “canoni e i relativi oneri accessori” pattuiti nel contratto di leasing abitativo ed è subordinata all’effettivo pagamento degli stessi da parte dell’utilizzatore, attestato dall’ente concedente.

Con riferimento agli oneri accessori si precisa che, analogamente a quanto previsto in caso di mutuo, non sono detraibili gli oneri sostenuti per l’eventuale stipula di contratti di assicurazione sugli immobili.

Ugualmente, non sono riconosciuti gli eventuali costi di intermediazione sostenuti dalla parte concedente il finanziamento per l’individuazione ed il reperimento dell’immobile richiesto dalla parte conduttrice, ribaltati sulla stessa. Vi rientrano, invece, i costi di stipula del contratto di leasing.

DETRAZIONI SU RISTRUTTURAZIONI, BONUS MOBILI, RISPARMIO ENERGETICO

Bonus mobili per casa comprata ristrutturata

A conferma di quanto chiarito con la circolare 29/E del 2013, tra gli interventi edilizi, che costituiscono il presupposto per usufruire anche del bonus per l’acquisto di mobili di arredo e grandi elettrodomestici, rientrano anche gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Beni significativi solo per consumatori finali

 La disciplina dei “beni significativi” (Iva al 10% fino a concorrenza del valore dell’intervento di recupero) è riservata ai consumatori finali della prestazione, non può trovare applicazione nei rapporti tra soggetti passivi d’imposta (è confermato quanto sostenuto con le circolari 71/2000 e 37/2015).

 

 

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