AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: come muoversi nel mondo delle imposte

La mappa operativa  sulle agevolazioni applicabili ai fini delle imposte indirette (Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale) agli atti di trasferimento di immobili da adibire a “prima casa” (o “abitazione principale”), ivi comprese le successioni o donazioni è spesso di difficile interpretazione.
Il riferimento normativo è rappresentato dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del Testo unico dell’Imposta di registro di cui al D.P.R. 26/04/1986, n. 131, valido anche per gli atti di trasferimento immobiliare soggetti ad IVA nonché per le successioni e per le donazioni. Di seguito i vari dettagli applicativi, con gli essenziali riferimenti alla giurisprudenza nonché alla prassi dell’Agenzie delle Entrate.

TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA – Le agevolazioni “prima casa” sono applicabili in riferimento agli immobili ad uso abitativo (La distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali si basa esclusivamente sulla classificazione catastale, e non invece sul concreto utilizzo che viene fatto dell’immobile (Circolare Agenzia entrate 04/08/2006, n. 27/E) pertanto nella categoria degli immobili abitativi rientrano i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, con esclusione dei fabbricati di tipo A/10) purché non appartenenti ad una delle categorie catastali A/1 (“abitazioni di tipo signorile”), A/8 (“abitazioni in villa”) o A/9 (“castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici”).
La disposizione è stata introdotta ai fini dell’Imposta di registro ad opera dell’art. 10 del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23 (con decorrenza 01/01/2014), ed ai fini dell’IVA ad opera dell’art. 33 del D. Leg.vo 21/11/2014, n. 175 (con decorrenza dal 13/12/2014). Tali disposizioni hanno innovato rispetto al quadro normativo precedente, in base al quale erano invece agevolabili i trasferimenti di immobili che non presentassero caratteristiche “di lusso”, da valutarsi in base ai criteri di cui al D.M. 02/08/1969 recante “Caratteristiche delle abitazioni di lusso”. Tali requisiti hanno trovato applicazione per gli atti stipulati fino al 31/12/2013 ai fini dell’Imposta di registro e per gli atti stipulati fino al 12/12/2014 ai fini dell’IVA. Nel periodo compreso tra il 01/01/2014 ed il 12/12/2014 pertanto è stata in vigore una disciplina differenziata per gli immobili che potevano avere accesso alle agevolazioni “prima casa” ai fini delle due imposte.
L’agevolazione “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati.

UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI – Per poter usufruire delle agevolazioni occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica, o in caso contrario la stabilisca entro il termine di 18 mesi dal rogito, come da dichiarazione che deve essere espressamente inserita nell’atto.
La giurisprudenza ha più volte chiarito che a nulla rileva il trasferimento della residenza in via di fatto, senza cioè il supporto formale delle risultanze anagrafiche comunali. Si noti che la condizione è soddisfatta trasferendo la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile e non necessariamente all’interno dell’unità immobiliare agevolata, che può essere mantenuta vuota o essere locata senza che ciò comporti la perdita dei benefici. Cause di forza maggiore possono giustificare il mancato rispetto del termine per il trasferimento della residenza. In alternativa a questo criterio – qualora il Comune ove si trova l’immobile sia diverso da quello di residenza – l’immobile da acquistare può risultare ubicato nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. L’impegno di trasferire la residenza, da assumere nell’atto e la sanzione di decadenza per il relativo inadempimento  riguardano solo l’acquirente che invochi il criterio territoriale, e non anche il caso in cui si faccia valere il criterio della sede di lavoro (Cass. 29/11/2013, n. 26740).

REQUISITI SOGGETTIVI DELL’ACQUIRENTE – A tale proposito è prescritto che l’acquirente debba dichiarare nell’atto di acquisto:

  • di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio dello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • di non essere titolare (neanche pro quota) di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale (si veda peraltro quanto verrà illustrato più avanti nel paragrafo dedicato alle successioni o donazioni a proposito della possibile reiterazione delle agevolazioni in caso di successione o donazione agevolata seguita da acquisto a titolo oneroso).

Riguardo al primo punto, la giurisprudenza ritiene che ricorra il requisito per l’applicazione del beneficio anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio il quale, tuttavia, non sia concretamente idoneo – per dimensioni e caratteristiche complessive – a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della famiglia. L’apprezzamento di tali caratteristiche sarà eventualmente rimesso alla discrezionale valutazione del Giudice (Cass. 08/01/2010, n. 100).
Riguardo al secondo punto, l’art. 1, comma 55, della L. 28/12/2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016) ha previsto la possibilità di derogare al requisito, consentendo pertanto di usufruire delle agevolazioni anche a chi al momento del rogito sia già titolare su tutto il territorio nazionale di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, oppure sia titolare nello stesso comune di altra abitazione anche non acquistata con le agevolazioni, purché detta altra abitazione venga alienata entro 1 anno dalla data del rogito per l’acquisto del nuovo immobile (comma 4-bis della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986; cfr. anche la Risoluzione Agenzia entrate 11/05/2015, n. 49/E e la Circolare Agenzia entrate 13/06/2016, n. 27/E, punto 3.3).

TRASFERIMENTI PER SUCCESSIONE O DONAZIONE – La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione, ai fini dell’Imposta di registro dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131  trova applicazione, con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, anche per gli acquisti a titolo gratuito, in virtù di quanto disposto dall’art. 69, commi 3 e 4, della L. 21/11/2000, n. 342. Ricorrendone tutti gli altri presupposti, infatti, il contribuente può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione diverse da quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per la costituzione o il trasferimento di diritti su detti immobili derivanti da successione o donazione. In questi casi, le dichiarazioni che devono obbligatoriamente essere inserite nell’atto di acquisto, sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
Importante a tal proposito segnalare i chiarimenti forniti rispetto al fatto di potere o meno reiterare la fruizione delle agevolazioni in caso di successione o donazione seguita da acquisto o viceversa di acquisto seguito da successione o donazione, dalla Circolare Agenzia entrate 29/05/2013, n. 18/E e dalla Risoluzione Agenzia entrate 04/07/2017, n. 86/E.

Rispetto ai summenzionati casi l’amministrazione finanziaria ha chiarito quanto segue:
– in caso di successione o donazione seguita da acquisto a titolo oneroso è possibile reiterare la fruizione delle agevolazioni, dal momento che la lettera c) della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata D.P.R. 131/1986 non menziona tra le agevolazioni già fruite che impediscono l’applicazione dei benefici quelle previste dall’art. 69, commi 3 e 4, della L. 342/2000 (Circolare 29/05/2013, n. 18/E, paragrafo 5.4, che a sua volta conferma l’interpretazione già fornita con la precedente Circolare 07/05/2001, n. 44/E);
– viceversa, in caso di acquisto a titolo oneroso seguito da successione o donazione, non è consentito reiterare la fruizione delle agevolazioni, perché l’agevolazione risulta preclusa nel caso in cui il contribuente risulti già titolare di un diritto acquisito con le agevolazioni di cui all’art. 1 della Tariffa allegata D.P.R. 131/1986 ovvero sulla base delle altre disposizioni agevolative richiamate dalla lettera c) della più volte menzionata nota II-bis (Risoluzione 04/07/2017, n. 86/E). In questi casi pertanto, il contribuente potrà nuovamente usufruire delle agevolazioni solo nel caso in cui ricorrano i presupposti per l’applicabilità della previsione di cui al comma 4-bisdella nota II-bis (vendita entro un anno dell’altro immobile per il quale si è usufruito delle agevolazioni), di cui si è detto in precedenza.

PERTINENZE – Qualora sussistano tutti i requisiti sopra elencati, le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto di pertinenze dell’immobile principale.
A tal proposito la norma stabilisce che sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (es. cantina), C/6 (es. box auto) e C/7 (es. lastrico solare), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. Tuttavia la giurisprudenza ha riconosciuto che la norma ha valore non esaustivo delle pertinenze agevolabili (pertanto non limitate alle menzionate categorie catastali C/2, C/6 e C/7) e che non è necessario che la pertinenza sia accatastata unitariamente con l’immobile principale (Cass. 13/03/2013, n. 6259), ferma restando ovviamente la necessità del vincolo di pertinenzialità (cioè come detto che la pertinenza sia destinata oggettivamente ed esclusivamente a servizio della casa di abitazione).
Risulta di stretta applicazione invece la regola che consente l’acquisto con le agevolazioni di una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale.
Si segnala infine che la pertinenza (o le pertinenze) possono essere acquistate anche con atto separato rispetto all’acquisto dell’abitazione. In questi casi, l’atto di trasferimento delle pertinenze sconterà la medesima tassazione dell’atto principale; in tal senso infatti la prassi dell’Agenzia delle entrate (Circolare Agenzia entrate 01/03/2007, n. 12/E) ritiene che la sussistenza del rapporto di pertinenzialità consente di estendere alla pertinenza l’applicazione della medesima disciplina fiscale dettata per il fabbricato principale, sia nell’ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di cessione sia nell’ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati.

ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO – Si riporta di seguito una sintesi delle imposte applicabili alle compravendite di immobili in regime di “prima casa”.

  • Se il trasferimento è soggetto all’Imposta di registro si applica l’aliquota del 2%(se dovesse risultare un’Imposta di registro inferiore a 1.000 Euro, essa sarà comunque dovuta in tale importo minimo). In questi casi l’Imposta ipotecaria e l’Imposta catastale si applicano entrambe nella misura fissa di 50 Euro (art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986). Se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, e ha per oggetto immobili acquisiti in locazione finanziaria da utilizzatori, l’aliquota dell’Imposta di registro scende all’1,5%.
  • Se il trasferimento è soggetto all’IVA, si applica l’aliquota del 4%. In questi casi l’Imposta ipotecaria e l’Imposta catastale si applicano entrambe nella misura fissa di 200 Euro (punto 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972).

Inoltre ai sensi dell’art. 16, comma 2-bis, del D.L. 14/02/2016, n. 18 (conv. L. 49/2016), i trasferimenti immobiliari nell’ambito di vendite giudiziarie emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa sono assoggettati unicamente all’Imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro, ove ricorrano i requisiti richiesti dalla legge per usufruire dell’agevolazione fiscale “prima casa”.
Si rammenta infine che agli atti di trasferimento in questione soggetti ad Imposta di registro è possibile applicare il meccanismo del “prezzo valore”, che consente – su richiesta dell’acquirente – di applicare le aliquote d’imposta sul valore catastale dell’immobile (Si ricorda che per gli immobili ad uso di abitazione il valore catastale da tassare si individua moltiplicando la rendita catastale per 126 (oppure moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 120) invece che sul prezzo di acquisto dichiarato in atto.

CAUSE DI DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE – Il contribuente decade dalle agevolazioni nei seguenti casi:

  • dichiarazioni mendaci rese nell’atto riguardo alla sussistenza dei requisiti relativi all’ubicazione dell’immobile (trasferimento della residenza) e relativi all’acquirente (non possesso di abitazione nello stesso comune o di abitazione acquistata con le agevolazioni sull’intero territorio nazionale);
  • vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, a meno che il contribuente – entro un anno dall’alienazione infraquinquennale dell’immobile acquistato con le agevolazioni – proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Anche in questo caso il riacquisto dell’immobile – onde non incorrere nella decadenza – deve essere suffragato dal formale trasferimento della residenza anagrafica, mentre risultano non rilevanti le situazioni meramente fattuali (Cass. 03/02/2014, n. 2266). Peraltro a tal proposito, l’Agenzia delle entrate ha chiarito – anche alla luce del costante orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità – che qualora venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa prima del decorso di un quinquennio, anche la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, costituisce presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio. Ciò è valido sia nel caso in cui la costruzione avvenga su un terreno acquistato successivamente all’alienazione  Circolare Agenzia entrate 12/08/2005, n. 38/E, sia se avvenga su un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato Risoluzione Agenzia entrate 26/01/2017, n. 13/E.

SANZIONI, REVOCA DELLE DICHIARAZIONI – Le conseguenze della decadenza dell’agevolazione consistono nell’applicazione delle imposte sull’atto in misura ordinaria (recupero della differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), oltre ad una sanzione amministrativa pari al 30% della differenza in questione ed agli interessi di mora.
In ogni caso, qualora si renda conto di essere impossibilitato al rispetto delle condizioni dichiarate nell’atto, l’acquirente può revocare dette dichiarazioni, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato l’atto; in tal caso sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni Risoluzione Agenzia entrate 31/10/2011, n. 105/E.

TERMINI PER L’ACCERTAMENTO DA PARTE DELLE ENTRATE – Quanto ai termini a disposizione dell’amministrazione delle entrate per l’accertamento della decadenza dei requisiti, con conseguente recupero della maggiore imposta e delle sanzioni, questi sono di 3 anni (entro tale termine al contribuente deve essere notificato l’avviso di accertamento), decorrenti dal momento in cui l’avviso di accertamento può essere emesso (Cass. S.U. 21/11/2000, n. 1196).
Ne consegue che – secondo la Circolare Agenzia entrate 12/08/2005, n. 38/E – la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario, es. contribuente che dichiari di essere già residente nel comune dove acquista l’immobile oppure dichiari di non essere titolare di altra abitazione nello stesso comune) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto, es. vendita infraquinquennale oppure mancato trasferimento della residenza entro il termine prescritto).
Il termine triennale per l’accertamento della decadenza quindi decorre dal momento in cui si verifica la circostanza che giustifichi la decadenza stessa.


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